Dzierżawa gruntów pod elektrownie słoneczne

W przypadku gdy w danej gminie nie ma planu zagospodarowania przestrzennego, oznacza to, że wykorzystywanie gruntów o charakterze rolniczym pod inwestycję fotowoltaiczną jest możliwe po uzyskaniu decyzji o warunkach zabudowy.

Rozpoczęcie budowy łączy się często z wyłączeniem gruntów z produkcji zgodnie z ustawą o ochronie gruntów rolnych i leśnych. W zależności od klasy gruntów i pochodzenia organicznego albo mineralnego, mogą to być wysokie opłaty albo ich brak. Dlatego istotne jest postanowienie w umowie, że wszystkie koszty związane, np. z podziałem geodezyjnym, wpisami w księdze wieczystej, kosztami wyłączenia gruntów z produkcji obciążają dzierżawcę.

Kolejne istotne postanowienie dotyczy czynszu dzierżawnego. Ważne, aby czynsz był uiszczany od początku zawarcia umowy. Niektóre kontrakty wskazują bowiem, że czynsz będzie uiszczany dopiero od momentu produkcji energii, co jest bardzo niekorzystne dla rolnika. Czynsz może być płatny rocznie, kwartalnie, półrocznie czy miesięcznie. W tym zakresie strony mają dużą swobodę. Istotne, aby nie było okresów bez czynszu, czy z niższym świadczeniem. Jeżeli dzierżawca nie będzie płacił czynszu, można skorzystać z wypowiedzenia.

Według art. 703 k.c., jeżeli dzierżawca dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, a w wypadku gdy czynsz jest płatny rocznie, jeżeli dopuszcza się zwłoki z zapłatą ponad trzy miesiące, wydzierżawiający może wypowiedzieć dzierżawę bez zachowania terminu wypowiedzenia. Jednakże wydzierżawiający powinien uprzedzić dzierżawcę, udzielając mu dodatkowego trzymiesięcznego terminu do zapłaty zaległego czynszu.

Natomiast nie są korzystne zawarte w niektórych umowach postanowienia, że wydzierżawiający zrzeka się korzystania z przysługującego mu prawa zastawu, o którym mowa w art. 670 Kodeksu cywilnego, w związku z art. 694 Kodeksu cywilnego oraz w art. 701 Kodeksu cywilnego. Warto przypomnieć, że art. 701 k.c. wskazuje, że do rzeczy ruchomych objętych ustawowym prawem zastawu wydzierżawiającego należą także rzeczy służące do prowadzenia gospodarstwa lub przedsiębiorstwa, jeżeli znajdują się w obrębie przedmiotu dzierżawy.

Istotne jest także postanowienie, że wydzierżawiającemu corocznie przysługuje prawo waloryzacji, a za okres demontażu powinien przysługiwać czynsz w takiej samej wysokości, jak w czasie działania elektrowni słonecznej.

• Za grunt wydzierżawiony pod elektrownię słoneczną płaci się podatek od nieruchomości, nie rolny

Niektóre umowy zawierają postanowienia, że wydzierżawiający zobowiązują się do wycięcia niezbędnych drzew, krzewów rosnących na nieruchomości wskazanych przez inwestora, a wszelkie koszty związane  z wycięciem drzew i krzewów (w tym koszty ewentualnych kar za bezprawne wycięcie) ponosi wydzierżawiający. Takie postanowienie może być niekorzystne dla rolników. Bardziej zasadne jest wskazanie, że wszystkie koszty związane z wycinką drzew obciążają dzierżawcę.

Warto zwrócić uwagę na konsekwencję zapisu artykułu 83f o ochronie przyrody. Według niego, jeżeli w terminie 5 lat od dokonania oględzin wystąpiono o wydanie decyzji o pozwolenie na budowę na podstawie Prawa budowlanego, a budowa ta ma związek z prowadzeniem działalności gospodarczej i będzie realizowana na części nieruchomości, na której rosło usunięte drzewo, na właściciela nieruchomości może być nałożony obowiązek uiszczenia opłaty za usunięcie drzewa.

Niekorzystne dla rolników są także postanowienia, np. że inwestor nie ponosi odpowiedzialności za jakiekolwiek niedogodności powstałe w związku z budową i eksploatacją elektrowni. Chodzi np. o zmniejszenie terenu upraw rolnych, uniemożliwienie innych sposobów użytkowania czy zmianę wartości rynkowej nieruchomości. Jak również zapis, że wydzierżawiający będzie odpowiedzialny wobec inwestora za wszelkie powstałe szkody w sytuacji naruszenia postanowień kontraktu.

Bardzo złe dla rolników wydają się też zastrzeżenia dotyczące kar umownych, które występują w niektórych wzorach umów. Rolnicy nie powinni zgadzać się na wysokie kwoty.

Przykładowo jeden ze wzorów umowy przewiduje, że w przypadku, gdy z przyczyn zależnych od wydzierżawiającego, a zwłaszcza na skutek jego zawinionego działania bądź zaniechania dzierżawca nie będzie mógł prowadzić prac projektowych i budowlanych, wydzierżawiający zobowiązany będzie do zapłacenia na rzecz dzierżawcy kary umownej w wysokości 100 tys. zł.

Trzeba pamiętać, że rolnicy zobligowani będą do płacenia podatku dochodowego od czynszu dzierżawnego, a w niektórych sytuacjach także podatku VAT. Grunty oddane w dzierżawę na potrzeby elektrowni słonecznej będą wykorzystywane na cele działalności gospodarczej. Taka zmiana łączy się z opłacaniem wyższych podatków za grunty. Nie będzie to już podatek rolny, ale podatek od nieruchomości. Rolnik powinien zagwarantować sobie w umowie, że kwotę podatku od nieruchomości będzie płacił w jego imieniu dzierżawca. W związku z tym, że kwota podatku może być wysoka, umowa powinna gwarantować zabezpieczenie dla właściciela, gdyby inwestor nie płacił podatku.

Przed zawarciem umowy najlepiej skonsultować projekt umowy z prawnikiem i wykreślić postanowienia, które nie są dla nas korzystne. Należy bowiem pamiętać o zasadzie swobody zawierania umów i równości stron.  Dlatego nie do końca jasne jest postanowienie, które zawierają wzory umów. Chodzi o zapis, że wydzierżawiający zobowiązuje się zachować w ścisłej tajemnicy wszelkie informacje otrzymane na podstawie umowy, w tym także postanowienia umowy. Dotyczy to także informacji finansowych, chyba że inwestor wyrazi pisemną zgodę na ich ujawnienie. Należy zwrócić uwagę, że dane na temat czynszu muszą być przekazane do urzędu skarbowego, a producent rolny ma prawo konsultowania treści kontraktu z osobami trzecimi, np. prawnikami.