Średnia cena hektara ziemi ornej w Polsce w obrocie między rolnikami dobija do 60 tys. zł/ha, a jeszcze pod koniec ubiegłego roku ledwie przekraczała 50 tys. zł. W Wielkopolsce, gdzie jest najdrożej, grunt orny kosztuje ponad 77 tys. zł/ha, a w Kujawsko-Pomorskiem oraz na Podlasiu grubo ponad 64 tys. zł/ha. Z kolei czynsze dzierżawne wzrosły średnio w kraju do ponad 1400 zł/ha. Tak wskazują najnowsze dane opublikowane przez GUS. A jak to wygląda w szczegółach?
Ze względu na dość mocno zawężony krąg nabywców gruntów rolnych ten wzrost nie jest bynajmniej efektem spekulacji. Wynika raczej z potrzeby koncentracji gruntów, ponieważ opłacalność produkcji w rolnictwie spada. Ponadto wiele gospodarstw rezygnuje z hodowli – tym samym zyskują potencjał do obróbki większych areałów. Z drugiej strony ci, którzy przy niej pozostają, zwiększają stada, co wiąże się z koniecznością pozyskania dodatkowych gruntów.
Różnice w cenach ziemi pomiędzy województwami coraz większe
Jeszcze na początku 2018 roku średnia cena hektara gruntu ornego wynosiła 43 tys. zł, choć w województwach, gdzie jest ona od zawsze droga, już wtedy na jego zakup trzeba było wydać grubo ponad 50 tys. zł. Tak było np. w województwach wielkopolskim oraz kujawsko-pomorskim.
Jak wskazują dane GUS za drugi kwartał 2022 r., 40 tys. zł wystarczy teraz, by kupić hektar ziemi jedynie w takich województwach, jak: lubuskie (36,1 tys. zł/ha), zachodniopomorskie (34,5 tys. zł/ ha), podkarpackie (36,2 tys. zł/ha) oraz świętokrzyskie (39,8 tys. zł/ ha). Aczkolwiek są to województwa, gdzie ziemia od dawna jest najtańsza w kraju.
Co jednak ciekawe, z biegiem czasu ceny w rejonach, gdzie grunty rolne są najdroższe, coraz bardziej odbiegają od tych, gdzie jest najtaniej. W pierwszym kwartale 2018 roku ta różnica sięgała 36 tys. zł, natomiast w drugim kwartale 2022 r. dochodziła już do 43 tys. zł/ha. Co więcej, zaostrzenie przepisów dotyczących obrotu gruntami rolnymi w Polsce sprawiło, że zwiększyły się dysproporcje cen pomiędzy gruntami lepszej i gorszej klasy. Na przykład w województwie wielkopolskim cena hektara ziemi klas: I, II i IIIa dochodzi do 100 tys. zł, klas: IIIb i IV sięga 81 tys. zł, a V i VI – 56,4 tys. zł. Z kolei w Kujawsko-Pomorskiem grunty orne dobre kosztują ponad 81 tys. zł/ha, średnie – ponad 64 tys. zł, a słabe – około 49 tys. zł/ha.
Grunty orne na Podlasiu coraz droższe
Między I kwartałem 2018 roku a II kwartałem 2022 r. włącznie ceny ziemi ornej w Polsce wzrosły o prawie 40%. Jednak w takich województwach, jak wielkopolskie oraz kujawsko-pomorskie, gdzie ziemia jest najdroższa, ten wzrost był mniejszy i wyniósł odpowiednio około 30 i 14%. Za to ponad pięćdziesięcioprocentowy wzrost cen odnotowano na Lubelszczyźnie, Podkarpaciu oraz Podlasiu. Tym samym w II kwartale 2022 r. grunty orne w województwie lubelskim kosztowały około 47 tys. zł/ha, w podkarpackim – ponad 36 tys. zł/ha, a w podlaskim – 64,5 tys. zł/ha.
Uwagę przyciąga także dynamika wzrostu cen między II a III kwartałem oraz końcówką ubiegłego a początkiem bieżącego roku. Średnio w Polsce w obu wymienionych okresach grunty orne zdrożały grubo ponad 4 tys. zł/ha, tj. o około 10%. Przy czym, tak jak w pierwszym z wymienionych okresów ceny najbardziej wzrosły na Podlasiu oraz w Opolskiem (do 60,6 tys. zł/ha), tak w drugim w Wielkopolsce (do 77,4 tys. zł/ ha) oraz w województwach łódzkim (do 51,4 tys. zł/ha) i lubelskim (do 47 tys. zł/ha).
Warto zwrócić uwagę, iż jeszcze na początku 2018 roku ziemia orna na Podlasiu kosztowała niewiele ponad 42 tys. zł, co plasowało to województwo na piątym miejscu w kraju. W II kwartale br. Podlaskie zajmuje już trzecią pozycję, niewiele odstając od cen w województwie kujawsko-pomorskim, które zajmuje drugie miejsce w kraju.
Oto jakie są ceny gruntów w poszczególnych województwach
- dolnośląskie - 43 452 zł/ha;
- kujawsko-pomorskie - 64 810 zł/ha;
- lubelskie - 47 037 zł/ha;
- lubuskie - 36 111 zł/ha;
- łódzkie - 51 390 zł/ha;
- małopolskie - 45 967 zł/ha;
- mazowieckie - 52 204 zł/ha;
- opolskie - 60562 zł/ha;
- podkarpackie - 36 196 zł/ha;
- podlaskie - 64 533 zł/ha;
- pomorskie - 51 212 zł/ha;
- śląskie - 44 016 zł/ha;
- świętokrzystkie - 39 800 zł/ha;
- warmińsko-mazurskie - 55 950 zł/ha;
- wielkopolskie - 77 384 zł/ha;
- zachodniopomorskie- 34 546 zł/ha;
Najdroższe użytki zielone na Podlasiu i w Wielkopolsce
W podobnym tempie jak grunty orne drożeją użytki zielone. Ze względu na wysoką koncentrację produkcji mleka w województwie podlaskim tutaj są one najdroższe, a Wielkopolsce jedynie nieznacznie tańsze. W drugim kwartale br. hektar łąki w Podlaskiem kosztował średnio 46,5 tys. zł, a w Wielkopolskiem – 44 tys. zł. Do 40 tys. zł/ha dochodziły ceny użytków zielonych w województwach pomorskim i warmińsko-mazurskim. O kilka tysięcy taniej było natomiast w takich województwach, jak: mazowieckie (36,8 ty. zł/ha), opolskie (36 tys. zł/ha) oraz dolnośląskie (35 tys. zł/ha).
Oto jakie są ceny użytków zielonych w poszczególnych województwach
- dolnośląskie - 45 743 zł/ha;
- kujawsko-pomorskie - 32 429 zł/ha;
- lubelskie - 26 200 zł/ha;
- lubuskie - brak danych;
- łódzkie - 30 063 zł/ha;
- małopolskie - 26 500 zł/ha;
- mazowieckie - 37 434 zł/ha;
- opolskie - 36 250 zł/ha;
- podkarpackie - 21 667 zł/ha;
- podlaskie - 46 539 zł/ha;
- pomorskie - 38 806 zł/ha;
- śląskie - 27 778 zł/ha;
- świętokrzystkie - 17 833 zł/ha;
- warmińsko-mazurskie - 38 333 zł/ha;
- wielkopolskie - 43 940 zł/ha;
- zachodniopomorskie- brak danych.
Koncentracja ziemi
Jeśli odnieść dynamikę wzrostu cen do zmiany struktury agrarnej gospodarstw, w oczy rzuca się jedno – w tych rejonach, gdzie ta dynamika jest największa, występuje silna koncentracja gruntów. Przy czym w takich województwach, jak wielkopolskie, kujawsko-pomorskie, lubelskie, podlaskie i opolskie, przybywa gospodarstw w grupach obszarowych od 20 ha, a ubywa mniejszych. Z kolei na Podkarpaciu i w Łódzkiem koncentracja gruntów rozpoczyna się już w gospodarstwach o powierzchni 15 ha. Co więcej, na Podlasiu oraz w województwie kujawsko-pomorskim w ostatnim czasie przybyło najwięcej gospodarstw w grupie obszarowej 30–50 ha oraz 50–100 ha.
Średnio za dzierżawę ziemi trzeba zapłacić 1400 zł/ha
Ze względu na to, że nie wszystkich rolników stać na zakup ziemi oraz na to, że jej podaż jest ograniczona, wielu posiłkuje się dzierżawą. W obrocie międzysąsiedzkim nadal dominuje w Polsce dzierżawa na podstawie umowy ustnej, stąd trudno o wiarygodne dane dotyczące kształtowania się cen czynszów dzierżawnych.
Jak wskazują dane przygotowane przez GUS, średnio w Polsce dzierżawa hektara gruntu ornego kosztuje 1400 zł, a łąki o połowę mniej. Nie trzeba jednak naszym Czytelnikom tłumaczyć, iż są to jedynie ceny wyjściowe, a w praktyce, gdy ziemia graniczy z gospodarstwem albo jest niezbędna do prowadzenia produkcji zwierzęcej, czynsze potrafią kilkakrotnie przebić gusowską średnią krajową.
Podobnie jak w przypadku cen za transakcje kupna-sprzedaży, najwyższe czynsze są w Wielkopolskiem oraz Kujawsko-Pomorskiem. Aczkolwiek w tym przypadku drożej jest w województwie kujawsko-pomorskim, gdzie roczny czynsz dzierżawny za hektar gruntu ornego dochodzi do 1900 zł/ha, a łąki – 800 zł/ha. Z kolei w Wielkopolsce czynsz dzierżawny za ziemię orną sięga 1800 zł/ha, a łąk – około 900 zł/ha. W porównaniu z czynszami odnoszącymi się do gruntów ornych w IV kwartale ubiegłego roku, w Wielkopolsce jest drożej o 200 zł/ha, a w Kujawsko-Pomorskiem o około 100 zł/ha.
Jak pokazują dane GUS, wysoki, ale zdecydowanie niższy czynsz dzierżawny jest w województwach warmińsko-mazurskim, opolskim i dolnośląskim, gdzie cena za dzierżawę hektar gruntu ornego zbliża się do 1100 zł. W danych opracowanych przez GUS uwagę zwraca bardzo niski czynsz dzierżawny w województwie podlaskim – za hektar gruntu ornego wynosi on około 650 zł, a łąki – 550 zł. Zapewne wynika, to z tego, iż w tym rejonie dominują dzierżawy nierejestrowane, które nie są objęte publiczną statystyką.
Formalne dzierżawienie gruntu wkrótce nabiorą znaczenia
Od przyszłego roku, kiedy to płatności bezpośrednie będą już funkcjonowały według zreformowanej Wspólnej Polityki Rolnej i kiedy to nie będą już wypłacane płatności za zazielenienie, nabierze znaczenia legalizacja umów dzierżawy. Dopłata za zazielenienie wynosiła około 330 zł/ha. Aby zrekompensować jej brak, rolnicy będą mogli zdecydować się na realizację zaproponowanych w Planie Strategicznym ekoschematów.
Trudno jednak będzie rolnikowi realizować określone wymogi, za którymi pójdą określone stawki dopłat, jeśli nie będzie miał tytułu prawnego do gruntu, który użytkuje. Z drugiej strony, jeśli rolnicy umówią się w ten sposób, że właściciel nadal bierze dopłaty – co oczywiście nie jest zgodne z obowiązującym prawem – a użytkownik nie, to musi on sobie z tego zdawać sprawę, że te dopłaty będą mniejsze. Warto więc sformalizować umowę i ustalić godziwy dla obu stron czynsz dzierżawny. Wtedy dzierżawca będzie mógł też lepiej zaplanować, co mu się z punktu widzenia nowej formy dopłat bardziej opłaca.
Magdalena Szymańska
