Polska jak Niemcy… NRD
Jeśli pod uwagę weźmiemy rynek gruntów prywatnych, plasujemy się między Hiszpanią a Czechami i Finlandią. W pozostałych państwach, które przystąpiły do Unii po 2004 r., jest zdecydowanie taniej. Pod względem potencjału produkcji rolnej nasz kraj należałoby porównywać z Niemcami i Francją. Niemcy przechodzą podobne przemiany własnościowe po przyłączeniu byłego NRD do RFN jak Polska od lat 90. ubiegłego wieku. Jednak podaż gruntów na terenie wschodnich landów przyczyniła się do zahamowania, a nawet okresowego spadku cen gruntów na terenie zachodnich Niemiec. Podczas gdy w 1997 r. hektar ziemi rolnej na terenie starych landów kosztował 16,5 tys. euro, we wschodnich Niemczech jedynie 3,2 tys. euro. Dziesięć lat później w zachodnich Niemczech cena hektara lekko spadła, a na wschodzie kraju wzrosła o 1000 euro. Zróżnicowanie cen gruntów w Niemczech jest widoczne do dzisiaj, aczkolwiek rozwój cen od 2007–2008 roku nabrał już tempa bez względu na położenie. Za hektar ziemi na terenie starych landów płaci się średnio ponad 35 tys. euro, natomiast we wschodniej części kraju – 15,6 tys. euro.
Jak prywatyzowali ziemię Niemcy, a jak my?
Grunty po byłych państwowych gospodarstwach na terenie wschodnich Niemiec rozdysponowuje BVVG. Jest to spółka działająca na wzór naszej ANR (byłej AWRSP, która przekształciła się w KOWR). BVVG sprzedaje ziemię na wolnym rynku oraz preferencyjnie dla byłych właścicieli pozbawionych nieruchomości rolnych w ramach reformy rolnej w latach 1945–1949 oraz osób, które mieszkały w 1989 r. na terenie byłego NRD i po zmianach ustrojowych podjęły się prowadzenia gospodarstwa. Do 2009 r. włącznie tacy nabywcy mogli kupować ziemię rolną o 35% taniej. Doprowadziło to do sytuacji, w której od 2006 r. ceny w landach graniczących z Polską dorównywały tym, za jakie sprzedawana była ziemia państwowa w województwach: zachodniopomorskim, lubuskim i dolnośląskim. Od 2010 r. dzierżawcy ziemi od BVVG, którzy mają umowy dzierżawy zawarte na minimum 6 lat, mogą je kupić bez przetargu. Obszar zakupionego w ten sposób gruntu nie może przekroczyć 450 ha. Z preferencji zakupu państwowej ziemi korzystają także właściciele gospodarstw ekologicznych, młodzi rolnicy oraz gospodarstwa ogrodnicze oraz z obsadą zwierząt (powyżej 0,5 DJP/ha). Od 2016 r. BVVG sprzedaje w roku nie więcej niż 10 tys. ha ziemi, a na otwartych przetargach publicznych jedna transakcja nie może dotyczyć więcej niż 15 ha. W Polsce na początku transformacji oferta gruntów państwowych również zahamowała rozwój cen na rynku prywatnym, jednak później, zwłaszcza od 2010 do końca 2015 r., ze względu na przetargi licytacyjne sprzedaży państwowej ziemi mieliśmy do czynienia ze zjawiskiem odwrotnym. Aczkolwiek średnio ceny gruntów w obrocie między rolnikami zawsze były droższe od średnich cen państwowej ziemi. W 2016 r. uchwalono ustawę zakazującą sprzedaży państwowej ziemi, transakcje sprzedaży odbywają się jedynie sporadycznie. W pewnym stopniu ta ustawa zahamowała również rozwój cen gruntów na rynku prywatnym, ponieważ wprowadziła szereg ograniczeń dotyczących tego, kto może kupować ziemię rolną, oraz upowszechniła przetargi ofertowe na dzierżawę państwowych gruntów. Lokalnie jednak, zwłaszcza tam, gdzie nie ma takich gruntów, a gospodarstwa są bardzo prężne, np. w województwach wielkopolskim oraz kujawsko-pomorskim, ziemia rolna nadal mocno drożeje.
Ziemia w Polsce kosztuje więcej, ale nadzór jest mniejszy
Ceny ziemi rolnej w obrocie między rolnikami na polskim rynku od 2012 r. przewyższają już średnio te płacone za grunty rolne we Francji. Dlaczego więc Niemcy, Holendrzy czy Duńczycy nie kupowali tam, zamiast pchać się do Europy Środkowo-Wschodniej?
Otóż nadzór nad rynkiem ziemi rolnej we Francji ma SAFER. Jest to stowarzyszenie, któremu przysługuje prawo pierwokupu gruntów rolnych. Interwencja SAFER zaniża w ten sposób realną wartość gruntów, ale także bardzo pilnuje tego, komu sprzedać ziemię rolną. W 2017 r. ziemia rolna wręcz staniała. Jedną z przyczyn, jak podaje SAFER, była jej zwiększona podaż, a drugą, która zapewne miała wpływ na pierwszą przyczynę – spadek dochodów w rolnictwie. Jak podaje IERiGŻ w opracowaniu „Rynek ziemi rolnej”, nową cechą francuskiego rynku ziemi jest wzrost areału kupowanych gruntów w drodze przejmowania akcji i udziałów osób prawnych użytkujących je. SAFER chce więc wypracować sposób monitoringu obrotu ziemią, który mógłby skutecznie kontrolować proces nadmiernej koncentracji gruntów poprzez przejmowanie akcji spółek czy wykorzystywanie do tego dzierżawy. Z drugiej strony we Francji narasta niezadowolenie właścicieli gruntów rolnych, którzy chcą sprzedać grunty, na działanie stowarzyszenia SAFER, które stara się trzymać ceny gruntów rolnych w ryzach. Podobnie jak we Francji, ceny gruntów rolnych spadają również w Finlandii. Ekstremalne warunki pogodowe, z jakimi mają do czynienia tamtejsi farmerzy, powodują coraz częstsze rezygnacje z prowadzenia gospodarstwa. Zwiększa się więc podaż gruntów nie tylko oferowanych do sprzedaży, ale także do dzierżawy. Na dzierżawę ziemi decyduje się coraz więcej rolników, którzy przechodzą na emerytury, bądź ich spadkobierców, którzy nie wiążą przyszłości z rolnictwem. Jak podaje IERiGŻ, w latach 1995–2017 prawie połowa fińskich rolników zrezygnowała z działalności rolniczej, co spowodowało, że średnia powierzchnia gospodarstwa zwiększyła się z 22 do 47 ha. Hektar ziemi rolnej w 2017 r. kosztował tam średnio 8,3 tys. euro. Wyhamowanie wzrostu cen ziemi rolnej występuje także w Irlandii. Ceny ziemi, jakie uzyskano w latach 2016 i 2017, są zdecydowanie niższe od tych osiąganych wcześniej. Obecnie hektar ziemi rolnej kosztuje tam ok. 22,4 tys. euro.
Przyczyn takiego zjawiska upatruje się po pierwsze w większej podaży ziemi, po drugie – w wygórowanych żądaniach. Zdecydowana większość gruntów na rynku pochodzi z egzekucji komorniczych, a jedna trzecia od następców, którzy odziedziczyli gospodarstwa, ale nie chcą ich dalej prowadzić. Warto jednak podkreślić, iż w rejonach, gdzie prowadzona jest produkcja mleka, grunty są zdecydowanie droższe niż tam, gdzie dominuje produkcja roślinna bądź wypas bydła opasowego lub owiec.
Drastyczne ograniczenia w obrocie ziemią mogą zaszkodzić także… rolnikom
Przez lata znaczne ograniczenia w obrocie ziemią obowiązywały w Danii. Jednakże od ok. 10 lat obserwuje się dość dużą liberalizację przepisów, która pośrednio doprowadziła także do ustabilizowania się cen ziemi. Presja na zwiększanie produkcji powodowała, że ziemia rolna mocno drożała. Skoro ziemia była droga, to banki chętnie zabezpieczały nią kredyty zaciągane przez rolników, którzy pod presją sprostania konkurencji inwestowali na potęgę. W latach 2000–2010 zadłużenie gospodarstw wzrosło do prawie 50 mld euro, a ziemia rolna zdrożała o blisko 80%. Ceny ziemi zaczęły bardzo mocno odstawać od dochodów osiąganych z produkcji rolnej.
Magdalena Szymańska
fot. Pixabay
