Co zrobić, gdy sąsiad nie pozwala korzystać z drogi?

Po pierwsze, rozważyć należy zasiedzenie służebności drogowej. Według art. 292 K.c. służebność gruntowa może być nabyta przez zasiedzenie tylko w wypadku, gdy polega na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia. Artykuł 172 § 1 K.c. określa, że posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność poprzez zasiedzenie, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od dwudziestu lat jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze. Wtedy nabycie własności następuje po upływie trzydziestu lat.

Sąd Najwyższy (sygnatura akt: III CZP 10/11), w uchwale z 9 sierpnia 2011 r. orzekł, że wykonanie trwałego i widocznego urządzenia przez posiadacza nieruchomości w zakresie służebności gruntowej drogi dojazdowej jest przesłanką zasiedzenia tej służebności (art. 292 k.c.). Należy wyjaśnić, że przedstawione do rozstrzygnięcia SN zagadnienie prawne powstało w sprawie, w której sąd drugiej instancji oddalił apelację wnioskodawcy od postanowienia sądu pierwszej instancji oddalającego wniosek o stwierdzenie nabycia przez zasiedzenie służebności gruntowej drogi dojazdowej.

Z kolei Sąd Najwyższy w postanowieniu z 26 października 2016 r. (sygnatura akt III CSK 360/15) przyjął, że służebność gruntowa drogi dojazdowej może być nabyta przez zasiedzenie także wtedy, gdy trwałe i widoczne urządzenie zostało wykonane przez posiadacza nieruchomości w zakresie tej służebności oraz przez osoby trzecie niedziałające na zlecenie właściciela nieruchomości obciążonej (art. 292 K.c.). 

Po drugie, biorąc pod uwagę uchwały SN i problemy związane z zasiedzeniem służebności drogowej, warto rozważyć  ustanowienie tzw. drogi koniecznej. Według art. 145 K.c., jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej, czyli tzw. drogi koniecznej. Przeprowadzenie drogi koniecznej nastąpi z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości niemającej dostępu do drogi publicznej oraz z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić. Jeżeli potrzeba ustanowienia drogi jest następstwem sprzedaży gruntu lub innej czynności prawnej, a między interesowanymi nie dojdzie do porozumienia, sąd zarządzi, o ile to jest możliwe, przeprowadzenie drogi przez grunty, które były przedmiotem tej czynności prawnej. Według § 3 K.c., przeprowadzenie drogi koniecznej powinno uwzględniać interes społeczno-gospodarczy.