W praktyce z możliwością nabycia przez dzierżawcę dzierżawionych gruntów komunalnych na własność wiążą się spore kłopoty. Przepisy Ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami do podmiotów, którym przysługuje prawo pierwszeństwa nabycia nieruchomości bez przetargu, nie zaliczają dzierżawców gruntów rolnych.
Nieruchomość jest zbywana w drodze bezprzetargowej, jeżeli np.: przedmiotem zbycia jest nieruchomość lub jej części, jeśli mogą poprawić warunki zagospodarowania nieruchomości przyległej, stanowiącej własność lub oddanej w użytkowanie wieczyste osobie, która zamierza tę nieruchomość lub jej części nabyć – pod warunkiem że nieruchomości nie mogą być zagospodarowane jako odrębne jednostki.
W odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność jednostki samorządu terytorialnego, rada lub sejmik – odpowiednio w drodze zarządzenia lub uchwały – mogą zwolnić z obowiązku zbycia w drodze przetargu nieruchomości.
Dotyczy to sprzedaży na rzecz osoby, która dzierżawi nieruchomość na podstawie umowy zawartej co najmniej na 10 lat, jeżeli nieruchomość została zabudowana na podstawie zezwolenia na budowę.
Jednocześnie, dokonując analizy Ustawy z 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego, należy stwierdzić, że w przypadku sprzedaży komunalnych gruntów rolnych zastosowanie ma prawo pierwokupu dzierżawcy. Według tejże ustawy (art. 3) w przypadku sprzedaży nieruchomości rolnej przez osobę fizyczną lub osobę prawną inną niż Agencja, prawo pierwokupu przysługuje z mocy ustawy jej dzierżawcy. Muszą jednak ku temu być łącznie spełnione następujące warunki:
- umowa dzierżawy została zawarta w formie pisemnej i ma datę pewną oraz była wykonywana co najmniej 3 lata, licząc od tej daty;
- nabywana nieruchomość wchodzi w skład gospodarstwa rodzinnego dzierżawcy lub jest dzierżawiona przez spółdzielnię produkcji rolnej.
Prawo pierwokupu przysługuje tylko w odniesieniu do nieruchomości rolnej. W świetle ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego chodzi tu o nieruchomość rolną w rozumieniu Kodeksu cywilnego, z wyłączeniem nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne. Zachodzi pytanie, czy działka rolna będąca przedmiotem dzierżawy jest przeznaczona w planie zagospodarowania na cele rolne.
Problem pojawia się z realizacją prawa pierwokupu gruntu dzierżawionego przez gminę. Otóż w świetle Ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, co do zasady zbycie gruntów następuje w drodze przetargu. W pierwszej kolejności gmina zobligowana jest zatem ogłosić i przeprowadzić przetarg, w którym może brać udział także dzierżawca. Wydaje się, że w warunkach przetargu powinno zostać zaznaczone, że przedmiotem sprzedaży jest grunt rolny oddany w dzierżawę. Zawarcie umowy przenoszącej własność nastąpi zaś w przypadku nieskorzystania przez dzierżawcę z prawa pierwokupu. W przypadku wyboru w trybie przetargowym nabywcy innego niż posiadacz zależny przedmiot dzierżawy może być sprzedany osobie trzeciej tylko, jeśli uprawniony do pierwokupu, czyli dzierżawca, nie wykona swojego prawa. Oznacza to, że jednostka samorządu terytorialnego może zawrzeć na początku z kupującym jedynie umowę zobowiązującą do sprzedaży. Następnie informuje o jej treści dzierżawcę, który w ciągu miesiąca może skorzystać z prawa pierwokupu i wstąpić w miejsce kupującego. Z powodu skomplikowanej procedury stosunkowo rzadko gminy sprzedają grunty rolne oddane w dzierżawę. Najczęściej dokonują sprzedaży po zakończeniu umowy dzierżawy, gdy byłemu posiadaczowi zależnemu nie przysługuje już prawo pierwokupu.
Dlatego w pełni zasadny wydaje się postulat przyznania prawa pierwszeństwa nabycia gruntów rolnych komunalnych bez przetargu dzierżawcy, np. po 3 latach dzierżawy. Taki przepis na pewno rozwiąże problemy prawne, które występują obecnie.
