Czy państwo ma ingerować w obrót ziemią?

Poczucie stabilności właściciela gospodarstwa rolnego jest jedną z głównych wartości sytemu prawa i praworządności. Konstytucja Rzeczpospolitej Polskiej wskazuje, że własność może być ograniczana jedynie na tyle, gdy nie narusza to istoty i prawa własności.

– Jeśli państwo zaczyna wkraczać za mocno w sferę obowiązków właściciela nieruchomości, poczucie własności prywatnej destabilizuje się – podkreślał prof. Paweł Czechowski z Uniwersytetu Warszawskiego.

Tymczasem w opinii prof. Czechowskiego, rolnik obecnie obok zrozumiałych obowiązków właściciela gruntu rolnego jest obarczony szeregiem innych obowiązków związanych z własnością gruntu. Wynikają one nie tylko z ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Wystarczy spojrzeć na ograniczenia wynikające chociażby z przepisów ustawy o ochronie gruntów. Można tutaj wymienić, np. obostrzenia związane z grodzeniem własnego pola graniczącego z wodą.

– Czy państwo ma być nadal właścicielem tak olbrzymiej ilości ziemi? To pytanie trzeba zadać w kontekście wprowadzonej przed dwoma laty ustawy o zakazie sprzedaży państwowej ziemi – snuł rozważania prof. Czechowski.

Ekspert z UW jest zwolennikiem mądrej ingerencji państwa we własność – takiej, która służy interesom rolnika. Dlatego uważa, iż grunty rolne powinny być w całości w rękach rolników.

Jak mówił, ziemia jest najlepszym zabezpieczeniem kredytów dla banków. Wprowadzenie przepisów ograniczających obrót ziemią rolną, nie tylko dotyczących państwowych gruntów, ogranicza wykorzystanie ziemi rolnej jako zabezpieczenia kredytów.

– Banki obsługujące rolnictwo ograniczają akcje kredytowe. W tej chwili przy zajęciu nieruchomości nie można jej zbyć, najlepszym zabezpieczeniem staje się więc dom albo mieszkanie i to najlepiej w dużym mieście – komentował prof. Czechowski.

• Moratorium na sprzedaż ziemi na Ukrainie obowiązuje do 1 stycznia 2019 r. Obejmuje ono 96% użytków rolnych, czyli 39 mln ha

Dr hab. Aneta Suchoń z Uniwersytetu Adama Mickiewicza w Poznaniu zwróciła uwagę na uaktywnienie się państwa w korzystaniu z prawa pierwokupu. Chodzi o ingerencję KOWR w transakcje kupna sprzedaży nieruchomości rolnych oraz akcji i udziałów spółek, które posiadają takie nieruchomości. Od listopada ub.r. KOWR kilkakrotnie skorzystał z przysługującego mu prawa, odkupując akcje, udziały oraz grunty rolne.

Ekspertka podkreśliła również, iż obecnie zgodnie z polityką państwa, jedną z podstawowych form zagospodarowywania państwowej ziemi jest dzierżawa.

– W Zasobie Skarbu Państwa jest ponad 1 mln 376 tys. ha. Na koniec października 2017 r. w dzierżawie było ponad 1 mln ha, w trwałym zarządzie 19 tys. ha, w użytkowaniu wieczystym 53 tys. ha. Są też grunty, które czekają na wydzierżawienie, które powróciły do Zasobu w ramach rozwiązania umów dzierżawy lub z wyłączeń przy przedłużaniu umów. Najwięcej ziemi do rozdysponowania pozostało w województwach: zachodniopomorskim, wielkopolskim oraz dolnośląskim – wyliczała dr hab. Aneta Suchoń.

Prelegentka zwróciła uwagę na to, że przez wiele lat czynsz był głównym kryterium wyboru kandydata na dzierżawcę państwowej ziemi, powodowało to, że rolnicy windowali czynsze, by wygrać przetarg, co często kończyło się problemami ze spłatą.

– Obecnie czynsz w przetargach ofertowych, a takie obecnie dominują, jest stały, reguluje go stosowne rozporządzenie, o tyle oceniam te regulacje pozytywnie. Aby mógł odbyć się przetarg ofertowy, musi wnieść o to Rada Społeczna działająca przy oddziale terenowym KOWR lub lokalna izba rolnicza lub co najmniej dwóch rolników. Jednym z większych problemów, które występują obecnie w rozdysponowywaniu gruntów w przetargach na dzierżawę, są kryteria oceny ofert – zwracała uwagę Aneta Suchoń.

Ustawowo wskazane są jedynie trzy kryteria. Są to: odległość gospodarstwa od zbywanej nieruchomości, powierzchnia nieruchomości rolnych oraz intensywność produkcji zwierzęcej w gospodarstwie oferenta.

– W praktyce okazuje się, że ustalenie szczegółów dotyczących zastosowania kryteriów budzi wiele wątpliwości. Jedno kryterium sprawdza się w jednym województwie, z kolei w innym już nie, co jest uwarunkowane m.in. inną strukturą agrarną. Szczegóły dotyczące kryteriów są ustalane w zarządzeniach dyrektora generalnego KOWR, ostatnie zostało zaktualizowane w lutym bieżącego roku. Być może należałoby zróżnicować kryteria w odniesieniu do poszczególnych województw – oceniła regulacje dr hab. Suchoń.

Dr hab. Natalia Wasilewska z Uniwersytetu Jana Kochanowskiego w Kielcach podjęła temat prawno-finansowych uwarunkowań rozwoju rynku ziemi na Ukrainie. W tym kraju obowiązuje zakaz sprzedaży ziemi również pomiędzy podmiotami prywatnymi.

– Według analizy Banku Światowego sektor rolny na Ukrainie potrzebuje inwestycji w wysokości 4 mld dolarów. Jednym z największych problemów jest brak dostępu do tanich i długoterminowych kredytów oraz brak aktywów trwałych, które mogłyby takie kredyty zabezpieczyć. Uruchomienie rynku ziemi mogłoby skierować inwestycje do tego sektora – mówiła dr hab. Wasilewska.

Prelegentka wskazywała, iż ostatnie 10 lat było bardzo trudnym okresem dla gospodarki Ukrainy, ale rolnictwo mimo wszystko było dochodowe.

– W 2009 r. wiele przedsiębiorstw po raz pierwszy od kilku lat poniosło straty. Gospodarka nie zdążyła się przystosować do nowych warunków ekonomicznych, a w 2013 r. przyszło im jeszcze zmierzyć się z niestabilną sytuacją polityczną. W kolejnych latach PKB spadło na Ukrainie odpowiednio o 25 oraz 30%. Wskaźnik inflacji za ostatnie 10 lat wynosił ponad 500%. W 2014 r. przedsiębiorstwa na Ukrainie poniosły straty w wysokości 0,5 mld hrywien. Jedyny sektor, który nie stracił, to rolnictwo – podkreślała dr hab. Natalia Wasilewska.

Jak mówiła Wasilewska, sektor rolny odpowiada za 14% PKB Ukrainy. Co trzeci dolar wpływający do jego budżetu pochodzi z wpływów sektora rolnego.

– Ciężko sobie wyobrazić, jaki byłby poziom inflacji bez tych wpływów. Efektywność produkcji rolniczej jest tu jednak bardzo niska. Jedną z najbardziej rentownych roślin jest słonecznik. Daje on rentowność na poziomie 100–300%. Należy jednak podkreślić, iż obecnie nie ma żadnych aktów prawnych, które chroniłyby ziemię przed nadmierną eksploatacją. W tym kontekście należy się mocno zastanowić, czy tak wysoka rentowność produkcji roślinnej to zjawisko pozytywne, czy nie – mówiła Wasilewska.

Jeśli będzie wola polityczna, aby znieść moratorium na sprzedaż gruntów rolnych, ukraiński rząd będzie musiał się zastanowić: kto będzie mógł nabywać rolnicze grunty, ile hektarów może kupić jeden nabywca, itp. Średnia powierzchnia działek rolnych wynosi tam 3–4 ha, a ich właścicielami jest prawie 7 mln osób, z czego większość to emeryci.