Czy sprzedając działkę, mogę zdecydować o jej przeznaczeniu?

Nawet, jeżeli przy sprzedaży nieruchomości jakiś warunek zostanie ustalony, to nie ma on wpływu na przyszłe uprawnienia nabywcy. Pełne zabezpieczenie Pana interesu jest więc niemożliwe. Zgodnie bowiem z art. 140 Kodeksu cywilnego, właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego. W szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą.

Należy też brać pod uwagę, że określenie przeznaczenia nieruchomości następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

W orzecznictwie przyjmuje się, że w ramach swobody umów strony mogą zawrzeć w umowie sprzedaży nieruchomości różnego rodzaju postanowienia regulujące np. sposób i termin zapłaty ceny czy termin przekazania poszczególnych części składowych gruntu. 

Możliwe jest też zamieszczenie w umowie sprzedaży postanowień zabezpieczających interesy zbywcy na wypadek, gdyby nabywca nie wywiązał się z uzgodnień stron dotyczących zbywanej nieruchomości lub chciał ją odsprzedać. Chodzi tu głównie o zastrzeżenie przez sprzedawcę w umowie sprzedaży prawa odkupu lub prawa pierwokupu.

W myśl art. 593 k.c., prawo odkupu może być zastrzeżone na czas nieprzekraczający 5 lat. Termin dłuższy ulega skróceniu do lat pięciu. Prawo odkupu wykonuje się przez oświadczenie sprzedawcy złożone kupującemu. Jeżeli zawarcie umowy sprzedaży wymagało zachowania szczególnej formy, oświadczenie o wykonaniu prawa odkupu powinno być złożone w tej samej formie. Z chwilą wykonania prawa odkupu kupujący obowiązany jest przenieść z powrotem na sprzedawcę własność kupionej rzeczy za zwrotem ceny i kosztów sprzedaży oraz za zwrotem nakładów. Zwrot nakładów, które nie stanowiły nakładów koniecznych, należy się kupującemu tylko w granicach istniejącego zwiększenia wartości rzeczy.

Z kolei zastrzeżenie prawa pierwokupu, w myśl art. 596 k.c., powoduje taki skutek, że rzecz, której to prawo dotyczy, może zostać sprzedana jedynie pod warunkiem nieskorzystania przez uprawnionego do pierwokupu ze swojego prawa. Wykonanie prawa pierwokupu następuje przez złożenie zobowiązanemu oświadczenia. W odróżnieniu od prawa odkupu prawo pierwokupu nie jest ograniczone żadnym terminem, w którym prawo to miałoby być wykonane.

Można także zniechęcić nabywcę do przeznaczenia gruntu na cele, które Panu nie odpowiadają, przewidując karę umowną w razie, gdyby nabywca postąpił wbrew ustaleniom zawartym w umowie. Należy się jednak liczyć z tym, że nabywca będzie próbował w drodze procesu sądowego uchylić się od zapłacenia tej kary.

Zgodnie z art. 353[1] k.c., strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego. W przeciwnym razie sąd może stwierdzić nieważność czynności prawnej lub jej części na podstawie art. 58 k.c. Przepis ten stanowi, że czynność prawna sprzeczna z ustawą albo mająca na celu obejście ustawy oraz sprzeczna z zasadami współżycia społecznego jest nieważna.

Alicja Moroz
prawnik redakcyjny
(Fot. Pixabay)