Według art. 198 k.c., każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych. Jednak w przypadku sprzedaży udziału w nieruchomości rolnej występują obecnie ograniczenia. Wynikają ze znowelizowanej ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. W świetle jej art. 2c przepisy ustawy dotyczące nabycia nieruchomości rolnej stosuje się odpowiednio do nabycia udziału lub części udziału we współwłasności nieruchomości rolnej.
- osobę bliską zbywcy,
- jednostkę samorządu terytorialnego,
Skarb Państwa lub działającą na jego rzecz Agencję Nieruchomości Rolnych,
osoby prawne działające na podstawie przepisów o stosunku Państwa do Kościoła katolickiego w Rzeczypospolitej Polskiej, o stosunku Państwa do innych Kościołów i związków wyznaniowych oraz o gwarancjach wolności sumienia i wyznania.
Poza tym nabycie nieruchomości rolnej przez inne podmioty niż wymienione może nastąpić za zgodą prezesa Agencji, wyrażoną w drodze decyzji administracyjnej, wydaną na wniosek zbywcy albo nabywcy, o ile spełnione są ustawowe przesłanki.
Według art. 166 k.c., w razie sprzedaży przez współwłaściciela nieruchomości rolnej udziału we współwłasności lub części tego udziału pozostałym współwłaścicielom przysługuje prawo pierwokupu, jeżeli prowadzą gospodarstwo rolne na gruncie wspólnym. Nie dotyczy to jednak sytuacji, gdy współwłaściciel prowadzący jednocześnie gospodarstwo rolne sprzedaje swój udział we współwłasności wraz z tym gospodarstwem albo gdy nabywcą jest inny współwłaściciel lub osoba, która dziedziczyłaby gospodarstwo po sprzedawcy.
Do sprzedaży przez współwłaściciela nieruchomości rolnej w rozumieniu przepisów Ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz. U. z 2012 r., poz. 803 oraz z 2016 r., poz. 585), udziału we współwłasności lub części tego udziału stosuje się przepisy tej ustawy. Zatem w przypadku gdy znajdzie Pan nabywcę, należy sprawdzić, czy współwłaścicielom będzie przysługiwało prawo pierwokupu (współwłaściciel musi spełniać wymagania ustawowe odnoszące się do nabywcy). Jeżeli współwłaścicielowi będzie przysługiwało prawo pierwokupu, po zawarciu umowy zobowiązującej z kupującym notariusz prześle akt notarialny do współwłaściciela. Ten zaś będzie miał miesiąc na podjęcie decyzji o nabyciu nieruchomości rolnej. Jeżeli nie będzie zainteresowany nabyciem, zawarta zostanie umowa rozporządzająca – o ile ANR nie skorzysta z prawa pierwokupu albo gdy nie będzie ono przysługiwało ANR. Oczywiście jeżeli współwłaścicielowi będzie przysługiwało prawo pierwokupu, może Pan sprzedać w pierwszej kolejności grunty temu współwłaścicielowi.
Zachodzi pytanie, co w przypadku gdy nastąpi zbieg prawa pierwokupu współwłaściciela i ANR? Wydaje się w pełni uzasadnione, że prawo pierwokupu powinno w pierwszej kolejności przysługiwać współwłaścicielowi nieruchomości rolnej i tak z reguły przyjmowano do czasu wejścia w życie nowelizacji z 14 kwietnia 2016 r. Zmieniona ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego powoduje jednak trudności interpretacyjne. Nie jest jasne, czy w przypadku skorzystania z prawa pierwokupu przez współwłaściciela ANR przysługuje także prawo pierwokupu. Wykładnia celowościowa przemawia za wyłączeniem prawa pierwokupu ANR. W sytuacji przyjęcia innej interpretacji ANR przysługiwałoby prawo pierwokupu.
Ustawa wskazuje jednak, że prawo pierwokupu ANR nie przysługuje, jeżeli w wyniku nabycia nieruchomości rolnej następuje powiększenie gospodarstwa rodzinnego, jednak do powierzchni nie większej niż 300 ha. Nabywana nieruchomość rolna jest zaś położona w gminie, w której ma miejsce zamieszkania nabywca, lub w gminie graniczącej z tą gminą.
Prawa pierwokupu ANR nie stosuje się, jeżeli nabywcą nieruchomości rolnej są jednostka samorządu terytorialnego, Skarb Państwa, osoba bliska zbywcy lub nabycie nieruchomości rolnej następuje za zgodą ANR. Agencja nie ma również prawa pierwokupu, gdy sprzedaż następuje między osobami prawnymi, tego samego Kościoła lub związku wyznaniowego. Zatem obecnie z uwagi na fakt, że nabywcą nieruchomości jest z reguły rolnik indywidualny lub osoba bliska, prawo pierwokupu ANR ma mniejsze znaczenie.
