Szykują się spore zmiany w obrocie gruntami rolnymi. Będzie łatwiej kupić i wydzierżawić ziemię?

Ministerstwo rolnictwa przygotowało dużą nowelizację ustawy dotyczącej gospodarowania nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa. Będzie wiele zmian i ułatwień.

Znowelizowane będą dwie ustawy

Ministerstwo rolnictwa chce zmieniać dwie ustawy. Pierwsza z nich to ustawa z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa. W związku z licznymi propozycjami zmian oraz budzącymi wątpliwości w praktyce przepisami, opracowano propozycję zmian, która ma pozwolić na realizowanie zadań związanych z gospodarowaniem Zasobem Własności Rolnej Skarbu Państwa.

Drugi akt prawny to ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego z 2003 r. Tu zmiany mają na celu doprecyzowanie i usprawnienie realizacji przepisów związanych z obrotem nieruchomościami rolnymi na rynku prywatnym.

Planowany termin przyjęcia projektu przez rząd to II kwartał 2022 r.

Obrót ziemią rolną ma być poluzowany

MRiRW chce rozszerzyć katalog nieruchomości wyłączonych spod działania podstawowej zasady gospodarowania nieruchomościami rolnymi Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa, czyli, że są one rozdysponowywane, w pierwszej kolejności, w drodze wydzierżawienia albo sprzedaży na powiększenie lub utworzenie gospodarstw rodzinnych.

Zdaniem MRiRW obecne przepisy dają tej zasadzie zbyt szeroki zakres oddziaływania co uniemożliwia sprawne rozdysponowywanie gruntów, które nie są atrakcyjne z punktu widzenia prowadzenia gospodarki rolnej, a mogą być wykorzystywane na inne cele.

Uproszczenia w przekazywaniu gruntów Lasom Państwowym

MRiRW proponuje umożliwienie KOWR przekazywania, w drodze umowy, Lasom Państwowym gruntów (dotychczas grunty przekazywane były Lasom Państwowym w drodze decyzji administracyjnej wydawanej przez właściwego starostę, na wniosek KOWR) z przeznaczeniem na lasy oraz rozszerzenie takiej możliwości o grunty przeznaczane na potrzeby gospodarki leśnej, na których nie jest możliwe prowadzenie racjonalnej gospodarki rolnej.

Obecne przepisy zmuszają do prowadzenia długotrwałych postępowań administracyjnych, w których to starosta, a więc organ, który nie gospodaruje Zasobem, wydaje decyzje administracyjne, w przedmiocie przekazania przez KOWR gruntów wchodzących w skład Zasobu na rzecz Lasów Państwowych.

Łatwiejsze przekazywanie gruntów na cele infrastrukturalne

Kolejny pomysł to rozszerzenie zakresu celów, na które mogą być przekazywane jednostkom samorządu terytorialnego nieruchomości wchodzące w skład Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa. Obecne przepisy katalog zadań własnych, na które mogą być przeznaczane grunty Zasobu na rzecz jednostek samorządu terytorialnego, jest katalogiem zamkniętym, który w wielu przypadkach uniemożliwia KOWR przekazanie gruntu na cele związane z realizacją inwestycji infrastrukturalnych służących wykonywaniu zadań własnych (które wykraczają poza zakres tego katalogu) lub zadań powierzonych lub istnieją wątpliwości co do zakresu stosowania obecnej regulacji.

Większe możliwości udzielania dotacji przez KOWR

Kolejna zmiana to rozszerzenie zakresu możliwości udzielania pomocy finansowej przez KOWR. Zdaniem MRiRW obecnie funkcjonuje niewystarczający zakres przedsięwzięć służących rozwojowi obszarów wiejskich, na jakie może zostać udzielona pomoc finansowa przez KOWR.

Wykaz nieruchomości w regionalnych siedzibach KOWR

Nowelizacja wprowadzi także obowiązek ogłoszenia przez KOWR wykazu nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa przeznaczonych do sprzedaży również w siedzibie właściwego oddziału terenowego KOWR. Zdaniem MRiRW istnieje potrzeba szerszego publikowania wykazów nieruchomości Zasobu przeznaczonych do sprzedaży, tak aby mogła zapoznać się z nim jak największa grupa zainteresowanych.

Dłużnicy nadal będą mogli uprawiać ziemię

MRiRW proponuje także zapewnienie dalszej i nieprzerwanej możliwości prowadzenia działalności rolniczej przez podmioty, które są dłużnikami KOWR, poprzez umożliwienie nabycia przez KOWR nieruchomości rolnej od rolnika, który jest jego dłużnikiem, a następnie zawarcie umowy dzierżawy nieruchomości, która powróciła do Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa, z jej dotychczasowym właścicielem – bez obowiązku przeprowadzania przetargu.

Rząd chce w ten sposób rozwiązać problem występujących, niezawinionych przez rolników, okoliczności które utrudniają lub uniemożliwiają wywiązywanie się przez nich z zaciągniętych wobec KOWR zobowiązań. A często są to gospodarstwa rodzinne, których posiadacze w sposób prawidłowy gospodarują na nieruchomościach wchodzących w ich skład, prowadząc na nich w sposób racjonalny działalność rolniczą.

Kwestia wspólnoty majątkowej małżonków

Kolejna zmiana dotyczy jednoznacznego rozstrzygnięcia, że jeżeli nabywana przez dzierżawcę, w drodze pierwszeństwa w nabyciu, nieruchomość rolna ma wejść w skład wspólności majątkowej małżeńskiej, wystarczające jest, gdy to pierwszeństwo przysługuje jednemu z małżonków.

Wyłączenia w sprzedaży nieruchomości

MRiRW chce także wyłączyć stosowanie postanowień wynikających z art. 29a ust. 1 ustawy. Chodzi o zobowiązania w umowie nabywcy nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa do nieprzenoszenia własności nieruchomości nabytej z Zasobu przez okres 15 lat od dnia nabycia nieruchomości oraz do prowadzenia działalności rolniczej na niej w tym okresie, a w przypadku osób fizycznych m.in. do osobistego prowadzenia tej działalności.

Wyłączenie ma dotyczyć sytuacji sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa przewidzianych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, miejscowym planie rewitalizacji, miejscowym planie odbudowy, decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu albo studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy na cele inne niż rolne.

Wydłużony termin spłaty

Ministerstwo rolnictwa zamierza wprowadzić mechanizmu, na podstawie którego, po dokonaniu odroczenia spłaty należności, określony w umowie termin całkowitej spłaty należności będzie mógł zostać wydłużony o ten sam okres, na który udzielono odroczenia. Ale okres ten nie będzie mógł być jednak dłuższy niż 20 lat.

Obecnie brak jest możliwości, w przypadku odroczenia spłaty należności na zasadach określonych w art. 23a ust. 1, wydłużenia określonego w umowie terminu całkowitej ich spłaty. A to skutkuje skumulowaniem się tych należności w kolejnych okresach.

Bezumowi użytkownicy będą mogli przystąpić do przetargu

MRiRW planuje umożliwić byłym bezumownym użytkownikom, po upływie 5 lat od opuszczenia nieruchomości Zasobu, uczestnictwa w przetargach organizowanych przez Krajowy Ośrodek. Obecnie byli bezumowni użytkownicy, nawet po upływie wielu lat od opuszczenia nieruchomości Zasobu, nie mogą uczestniczyć w przetargach organizowanych przez KOWR. Tymczasem może zdarzyć się, że na danym obszarze będą jedynymi zainteresowanymi gospodarowaniem daną nieruchomością. Ponadto obecnie obowiązująca sankcja uniemożliwiająca udział takim osobom w przetargach nie powinna mieć charakteru dożywotniego, bowiem nie pozwala ona takim osobom w przyszłości na dalsze rozwijanie gospodarstwa rolnego.

KOWR obejmie udziały i akcje w spółkach

Nowelizacja umożliwi oprócz nabywania, także obejmowanie przez KOWR udziałów i akcji w spółkach prawa handlowego na własność Skarbu Państwa. Obecne przepisy pozostawiają wątpliwości czy możliwe jest, oprócz nabywania, także obejmowanie przez KOWR udziałów i akcji w spółkach prawa handlowego na własność Skarbu Państwa.

W projekcie proponuje się umożliwienie KOWR, za opłatą, udzielania zezwolenia na czasowe zajęcie nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa na potrzeby inwestycji realizowanych poza dzierżawą i najmem. Obecnie KOWR nie ma takiej możliwości.

Dzielenie umów dzierżawy wśród członków rodziny

Kolejna zmiana dotyczy umożliwienia „dzielenia” umów dzierżawy wśród członków najbliższej rodziny dzierżawcy, za zgodą KOWR. Obecnie nie ma takiej możliwości a praktyce zdarza się, że zstępni dzierżawcy pomimo faktycznej pracy na danej nieruchomości rolnej, nie będą mogli uzyskać statusu rolnika indywidualnego, z uwagi na to, że nie są jej dzierżawcami.

I wreszcie rząd chce umożliwić pobierania przez KOWR czynszu za grunty Zasobu klasy VI wydzierżawianych na cele związane z pozyskiwaniem energii ze źródeł odnawialnych.

Grunty poniżej 0,3 ha nie będą objęte ustawą

W kolejnej ustawie MRiRW proponuje zmianę polegającą na wyłączenie przepisów ustawy w stosunku do nieruchomości rolnych, w których powierzchnia użytków rolnych jest mniejsza niż 0,3 ha, zamiast jak obecnie do nieruchomości rolnych o powierzchni do 0,3 ha (bez względu na powierzchnię użytków rolnych).

Obecne przepisy mają zastosowanie do nieruchomości rolnych o powierzchni co najmniej 0,3 ha, oznacza to, że mają także zastosowanie do nieruchomości tzw. „mieszanych”, gdzie tylko część (często nieprzekraczająca 0,3 ha) stanowi użytki rolne – mimo, że takie nieruchomości nie mają praktycznego znaczenia dla poprawy struktury obszarowej gospodarstw rodzinnych.

wk, fot. Kamila Szałaj