Umowa przedwstępna musi zawierać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Jeżeli chodzi o umowę sprzedaży, należą do nich ustalenie przedmiotu sprzedaży oraz cena. Nie musi to być jednak cena ostateczna – wystarczy wskazanie podstaw do jej wyliczenia. W wyroku z 16 września 2010 r. Sąd Najwyższy orzekł, że umowa przedwstępna, w której nie ustalono ceny sprzedaży, choćby przez wskazanie stabilnych podstaw do jej ustalenia, jest nieważna.
Zgodnie z Kodeksem cywilnym, gdy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy ostatecznej. Jest to tzw. mocniejszy skutek umowy przedwstępnej. Jeśli zatem umowa przedwstępna zobowiązująca do przeniesienia własności działki została zawarta w formie aktu notarialnego, jest możliwe sądowe wymuszenie zawarcia umowy przyrzeczonej. W tym celu należy złożyć w sądzie cywilnym powództwo w trybie art. 64 k.c. w zw. z art. 1047 k.p.c. Zgodnie z pierwszym z przywołanych przepisów prawomocne orzeczenie sądu stwierdzające obowiązek danej osoby do złożenia oznaczonego oświadczenia woli zastępuje to oświadczenie. Nie ma naturalnie możliwości wymuszenia złożenia podpisu przez właściciela gruntu, jednak wyrok sądu zastępuje wolę osoby, która uchyla się od wykonania poczynionych postanowień. Oznacza to, że osoby, które zawarły umowy przedwstępne sprzedaży nieruchomości rolnych w formie aktu notarialnego, a potem mają problem z zawarciem ostatecznego kontraktu, nie muszą się zbytnio martwić i powinny wystąpić z powództwem do sądu.
Natomiast słabszą ochronę zapewniają przepisy osobie, która zawarła umowę przedwstępną sprzedaży gruntów rolnych w zwykłej formie pisemnej. Zgodnie z art. 390 k.c., jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. Strony mogą w umowie przedwstępnej odmiennie określić zakres odszkodowania. Jeżeli więc kontrahent nie chce zawrzeć umowy definitywnej, istnieje możliwość domagania się tylko odszkodowania.
Jeżeli zatem zdecyduje się Pan na podpisanie umowy przedwstępnej działki, po pierwsze, korzystniej jest zawrzeć ją w formie aktu notarialnego. Daje to dużo szerszą ochronę. Pamiętać należy o wyznaczeniu zawarcia umowy przyrzeczonej. Najlepiej termin określić w umowie przedwstępnej. Jeżeli jednak kontrakt nie zawierał postanowień w tej kwestii, termin należy wyznaczyć w ciągu roku od zawarcia umowy przedwstępnej. Termin zawarcia umowy przyrzeczonej może być zarówno krótki, np. w ciągu miesiąca od podpisania umowy przedwstępnej, jak też długi, nawet kilkuletni.
Warto podkreślić, że za sporządzenie umowy przedwstępnej notariusz pobiera maksymalnie połowę stawki, którą by wziął przy umowie sprzedaży. Koszty notarialne dzielone są na dwie części: pierwsza przy zawarciu umowy przedwstępnej, a druga – umowy definitywnej (jeśli wykonuje ona postanowienia umowy przedwstępnej).
