Niepokój może budzić liczba i charakter celów publicznych. Za taki uważa się działanie, które jest podejmowane dla rozwoju społeczno-ekonomicznego, poprawy bezpieczeństwa i warunków życia ogółu lub wspólnoty lokalnej czy regionalnej. Nie ulega wątpliwości, że za cel publiczny należy uznać np. wydzielanie gruntów pod drogi publiczne. Taki charakter ma też budowa i utrzymywanie ciągów drenażowych, przewodów i urządzeń służących do przesyłania lub dystrybucji płynów, pary, gazów i energii elektrycznej.
Celem publicznym jest również bez wątpienia budowa i utrzymywanie publicznych urządzeń służących do zaopatrzenia w wodę. Można się jednak zastanawiać, czy słuszne jest zaliczenie do nich takich działań, jak ochrona zagrożonych wyginięciem gatunków roślin i zwierząt lub siedlisk przyrody albo budowa urządzeń sportowych.
Katalog otwarty
Lista celów publicznych zawarta w art. 6 ustawy z 27 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami powinna być z założenia katalogiem zamkniętym. Tak jednak nie jest. Ustawę można zmienić. Tym sposobem do celów publicznych zaliczono np. budowę i utrzymanie obiektów oraz pomieszczeń niezbędnych do świadczenia przez operatora publicznego powszechnych usług pocztowych. Wymieniony wyżej przepis zawiera też furtkę pozwalającą na zwiększanie liczby celów publicznych poprzez określanie ich w odrębnych ustawach. I tak, za cel publiczny została uznana realizacja przedsięwzięć w zakresie projektowania, budowy, przebudowy lub remontu stadionów i innych obiektów budowlanych na terytorium Polski niezbędnych do przeprowadzenia finałowego turnieju Mistrzostw Europy w Piłce Nożnej EURO 2012. Celem publicznym stały się na tej drodze także inwestycje w zakresie budowli przeciwpowodziowych, m.in. takich jak poldery przeciwpowodziowe, stopnie wodne, zbiorniki retencyjne, wały przeciwpowodziowe.
Postępowanie wywłaszczeniowe
Podstawowy tryb tego postępowania określa ustawa o gospodarce nieruchomościami. Wywłaszczenie nieruchomości jest dopuszczalne tylko w przypadku nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego na cele publiczne albo wobec których wydana została decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego.
Wywłaszczenie może nastąpić tylko wtedy, gdy podmioty, które zamierzają realizować cel publiczny, nie mogą nabyć nieruchomości w drodze umowy cywilno-prawnej. Warto przy tym podkreślić, że inwestycje celu publicznego mogą być prowadzone także przez podmioty prywatne. Natomiast wywłaszczenie zawsze następuje na rzecz Skarbu Państwa albo na rzecz jednostki samorządu terytorialnego.
Zgodnie z art. 114 ustawy o gospodarce nieruchomościami, wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego musi być poprzedzone rokowaniami o nabycie praw do nieruchomości. Rokowania powinien przeprowadzić starosta działający w imieniu Skarbu Państwa lub wójt, burmistrz, prezydent miasta, zarząd powiatu albo zarząd województwa jako organ wykonawczy jednostki samorządu terytorialnego, jeśli wywłaszczenie ma nastąpić na rzecz tych jednostek.
Jeżeli nie dojdzie do porozumienia, starosta wyznacza właścicielowi nieruchomości dwumiesięczny termin na zawarcie umowy. Po jego bezskutecznym upływie wszczynane jest postępowanie wywłaszczeniowe. Następuje to:
z urzędu, jeżeli cel publiczny będzie realizowany na rzecz Skarbu Państwa, lub też na skutek zawiadomienia złożonego do starosty przez np. przedsiębiorstwo liniowe, które zamierza realizować cel publiczny, lub
na wniosek organu wykonawczego jednostki samorządu terytorialnego, na rzecz której nastąpi wywłaszczenie nieruchomości niezbędnej dla realizacji celu publicznego.
W toku postępowania odbywa się rozprawa administracyjna. Po jej przeprowadzeniu starosta wydaje decyzję o wywłaszczeniu. Od decyzji tej służy odwołanie do wojewody, a następnie do sądu administracyjnego. Z chwilą, gdy decyzja stanie się ostateczna, dochodzi do wywłaszczenia.
Wywłaszczeniem może być objęta cała nieruchomość albo jej część. W przypadku gdy dotyczy ono części nieruchomości, a pozostała nie nadaje się do prawidłowego wykorzystywania na dotychczasowe cele, właściciel może żądać nabycia od niego tej części.
Odszkodowanie tylko za zabraną nieruchomość
Wysokość odszkodowania określa starosta w decyzji o wywłaszczeniu. Jego kwotę ustala się według stanu i wartości wywłaszczonej nieruchomości w dniu wydania decyzji. Podstawą do tego jest opinia rzeczoznawcy majątkowego określająca wartość nieruchomości. Wysokość odszkodowania powinna odpowiadać wartości rynkowej nieruchomości. Jest to najbardziej prawdopodobna cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych.
Wycena nieruchomości powinna uwzględniać rodzaj nieruchomości, położenie, sposób użytkowania, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan nieruchomości, a także aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami. W praktyce często zdarzają się istotne różnice w wycenie, dotyczące np. gruntów leżących tuż obok, ale na terenie sąsiednich gmin.
Zobowiązany do zapłaty odszkodowania jest starosta reprezentujący Skarb Państwa – o ile wywłaszczenie następuje na rzecz Skarbu Państwa. Jeśli została przyznana nieruchomość zastępcza, obowiązek jej zapewnienia również spoczywa na staroście. Jeżeli wywłaszczenie następuje na rzecz jednostki samorządu terytorialnego, zobowiązany do wypłaty odszkodowania jest jej organ wykonawczy. Zapłata odszkodowania następuje jednorazowo, w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o wywłaszczeniu podlega wykonaniu.
Inaczej niż w prawie cywilnym, odszkodowanie nie obejmuje szkód, jakie poniesie właściciel wskutek wywłaszczenia. Nie obejmuje zatem w szczególności utraconych przez właściciela zysków, utraty wartości pozostałej części nieruchomości, kosztów przeprowadzki w inne miejsce, doznanych uciążliwości itp. Wartość wywłaszczonej nieruchomości ustalana na dzień wydania decyzji o wywłaszczeniu jest jedyną formą wyrównania strat w majątku wywłaszczonego.
Alicja Moroz
