W porównaniu do 2016 r. średnie ceny sprzedaży ziemi rolnej w obrocie prywatnym w Polsce wzrosły w 2017 r. o ponad 8%, podobnje stało się z czynszami dzierżawnymi. Między latami 2015 a 2016 r. ziemia rolna zdrożała o 10%, a stawki czynszów jedynie o 1,4%. Między natomiast 2014 a 2015 r. ceny wzrosły o 13%, a czynsze nieznacznie spadły. Dane te w pewnym sensie potwierdzają tezę, iż wraz z ograniczeniem kręgu nabywców ziemi rolnej spadła dynamika wzrostu cen gruntów rolnych, a wzrosła czynszów dzierżawnych w obrocie prywatnym. Należy mieć na uwadze, iż wzrost zarówno cen, jak i stawek czynszów, w województwach, w których jest duży popyt na grunty rolne, jest zdecydowanie wyższy niż średnia dla kraju.
Od 25 do 50 tys. zł za hektar
W czwartym kwartale ubiegłego roku ziemia rolna najdroższa była standardowo w województwie w wielkopolskim oraz w kujawsko-pomorskim. Za hektar gruntu rolnego trzeba była zapłacić tam odpowiednio prawie 59 tys. zł oraz 57,5 tys. zł. Czoło peletonu goni, utrzymując jednak znaczny dystans do czołówki, województwo opolskie. Ziemia rolna kosztuje tam 47 tys. zł/ha. Kolejne miejsce w peletonie zajmują województwa: warmińsko-mazurskie (ok. 42 tys. zł/ha), mazowieckie (40 tys. zł/ha), pomorskie (39,6 tys. zł/ha), śląskie (39 tys. zł/ha), podlaskie (38 tys. zł/ha), łódzkie (37 tys. zł/ha). W Lubelskiem i Małopolskiem ceny ziemi sięgają 32 tys. zł/ha, a w Świętokrzyskiem i Lubuskiem 30 tys. zł/ha. Najtaniej jest na Podkarpaciu, tam średnia cena hektara gruntu ornego wynosi ok. 25 tys.
Co jednak ciekawe, w porównaniu do trzeciego kwartału ubiegłego roku, w czwartym ziemia najbardziej zdrożała na Śląsku, tzn. o 8%, natomiast najwięcej staniała na Dolnym Śląsku (o 1,6%).
Tak jak w pierwszym półroczu ubiegłego roku, większą dynamiką wzrostu w stosunku do cen ziemi na rynku prywatnym cechowały się czynsze dzierżawne, tak w drugim półroczu jest odwrotnie – czynsze wyhamowały. Zarówno średnio w Polsce, jak i na terenach o dużej intensyfikacji rolnictwa, w porównaniu do pierwszego półrocza 2017 r. w drugim zmieniły się nieznacznie. Jednakże w ujęciu rocznym (o czym wspomniano na wstępie) wzrosły i średnio w 2017 r. osiągnęły wysokość 1000 zł/ha.
Tak więc za dzierżawę hektara ziemi rolnej w województwie kujawsko-pomorskim trzeba zapłacić prawie 1500 zł/ha, a w wielkopolskim – 1300 zł/ha. Ponad tysiąc złotych/ha kosztuje również dzierżawa ziemi w województwie warmińsko-mazurskim. Najtaniej (za ok. 640 zł/ha) ziemię można wydzierżawić natomiast w województwach: śląskim, podlaskim i podkarpackim.
Choć coraz więcej rolników decyduje się na formalizowanie umów dzierżawy, nadal popularne jest wydzierżawianie ziemi na tzw. „gębę“ przy stosunkowo niskim czynszu, gdzie dopłaty nadal bierze właściciel. Warto podkreślić, iz takie umowy nie dają dzierżawcy prawa pierwokupu w sytuacji, gdyby właściciel zdecydował się na sprzedaż ziemi.
Lokalnie może być inaczej
Analizując statystyki gusowskie dotyczące cen ziemi i stawki czynszów dzierżawnych, należy mieć na uwadze, iż na rynku ziemi rolnej, silnej niż na innych rynkach rolnych, bardzo duże znaczenie ma czynnik lokalny. Dlatego też statystyki dotyczące całego kraju nie do końca odzwierciedlają zjawiska występujące miejscowo. Bywa, że i wewnątrz województwa ceny sprzedaży, jak i stawki czynszów są bardzo zróżnicowane. Jest to szczególnie widoczne na tych obszarach, gdzie są zlokalizowane prężnie rozwijające się gospodarstwa rolne, jak na przykład w Wielkopolsce, na Kujawach i Pomorzu oraz w części województw opolskiego, dolnośląskiego, zachodniopomorskiego czy warmińsko-mazurskiego.
Ziemia rolna ma wyższą wartość również w pobliżu aglomeracji miejskich oraz na terenie gmin, w których jest prowadzona bardzo intensywna produkcja zwierzęca.
Obrót nierynkowy
Po wprowadzeniu zakazu sprzedaży państwowej ziemi od maja 2016 r., na ceny ziemi w obrocie prywatnym nie oddziaływują już te osiągane w przetargach licytacyjnych. Aczkolwiek lokalnie wartość ziemi prywatnej może być niższa, gdy w rejonie są jeszcze wolne państwowe grunty wystawiane w przetargach ofertowych do dzierżawy.
Od momentu wprowadzenia nowych regulacji w obrocie ziemią rolną, czyli od drugiego półrocza 2016 r. nasilił się rodzinny obrót w zmianach własności gruntów. Ma to również powiązanie z nowymi regulacjami, które do transakcji między osobami spokrewnionymi nie podchodzą tak rygorystycznie, jak jest to w odniesieniu do transakcji kupna–sprzedaży. W Polsce z kolei sprzedaż ziemi dzieciom przez rolników ma marginalne znaczenie. Dominują darowizny oraz coraz bardziej popularne umowy dzierżawy zawierane z następcami. Chodzi tutaj o umowy bezczynszowe zawierane z dziećmi w celu przejścia na emerytury rolnicze.
Zdaniem niektórych ekspertów (m.in. z IERiGŻ), wzrost znaczenia przejęć rodzinnych w obrocie gruntami rolnymi może wpłynąć na spowolnienie procesów koncentracji gruntów, bo na nie wpływa głównie obrót rynkowy ziemią rolną.
Magdalena Szymańska
