Obrót gruntami rolnymi na nowych zasadach. Co się zmieniło?

Ośrodek Wsparcia Rolnictwa udostępnia nieużytkowane grunty na krótkie okresy

Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa może użyczać grunty, które nie zostały zagospodarowane oraz co do których brak jest zainteresowania dzierżawą lub zakupem na okres nie dłuższy niż rok. Są to grunty o niewielkim areale, sąsiadujące z gruntami osób zainteresowanych ich użytkowaniem, często z utrudnionym dostępem do drogi publicznej.

Natomiast nieruchomości rolne, w skład których wchodzi co najmniej 70% nieużytków lub użytków klasy VI i VIz i znajdują się poza granicami obszarów chronionych, zamiast być w pierwszej kolejności przeznaczane na powiększanie lub utworzenie gospodarstw rodzinnych, mogą być wydzierżawiane na cele związane z pozyskiwaniem energii elektrycznej źródeł odnawialnych. Od takich gruntów ma być pobierany czynsz dzierżawny.

Nowelizacja ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa zmieniła także podejście do bezumownych użytkowników państwowej ziemi. Rolnicy, którzy władali nieruchomościami Zasobu bez tytułu prawnego i mimo wezwania KOWR ich nie opuścili będą mogli wziąć udział w przetargach, jeśli od opuszczenia nieprawnie użytkowanej nieruchomości minęło 5 lat.

Nowe przepisy doprecyzowały także kwestie pierwszeństwa w nabyciu państwowych gruntów, jeżeli nabywana nieruchomość rolna ma wejść w skład wspólności majątkowej małżeńskiej. W takiej sytuacji obecnie wystarczy, gdy takie pierwszeństwo przysługuje jednemu z małżonków. Przypomnijmy, że takie prawo przysługuje dzierżawcy, jeżeli dzierżawa trwała przez co najmniej 3 lata.

Młodzi rolnicy mają ułatwiony dostęp do państwowych gruntów

Wprowadzone przepisy niosą również korzystne zmiany dla młodych rolników, którzy chcą utworzyć lub powiększyć gospodarstwo rolne. Państwowe grunty w pierwszej kolejności są obecnie wydzierżawiane albo sprzedawane na powiększenie lub utworzenie gospodarstw rodzinnych. Stawia się na przetargi ograniczone kierowane do rolników indywidualnych (w rozumieniu przepisów o kształtowaniu ustroju rolnego) zamierzających powiększyć gospodarstwo rodzinne.

W przetargach ograniczonych, po nowelizacji, osoby, które w dniu ogłoszenia wykazu mają nie więcej niż 40 lat lub realizują zobowiązania wynikające z PROW 2014–2020, są zwolnione nie tylko z wymogu dotyczącego 5-letniego okresu osobistego prowadzenia gospodarstwa rolnego, określonego w przepisach o kształtowaniu ustroju rolnego, ale także 5-letniego okresu zamieszkiwania w gminie, na obszarze której jest położona jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rolnego. Zmiana tego przepisu da szansę na udział w przetargach ograniczonych młodym rolnikom, którzy zmienili miejsce zamieszkania i nie mogą obecnie wziąć udziału w danym przetargu.

Dzierżawa ośrodków produkcji rolnej – nowe zasady

Zmieniona ustawa doprecyzowała także kwestie dzierżawy ośrodków produkcji rolnej, których utworzenie uregulowano w nowelizacji z 2020 roku. Są one tworzone na bazie nieruchomości rolnych zabudowanych, wchodzących w skład Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa, które wraz z innymi składnikami mienia tworzą nierozerwalną, zorganizowaną całość gospodarczą. Rola ośrodków zyskuje obecnie na znaczeniu, ponieważ do KOWR wracają grunty od dzierżawców, którzy nie zgodzili się na 30-procentowe wyłączenia. Mają być one tworzone na części z nich. Nowelizacja przewiduje, że KOWR zawrze umowę dzierżawy ośrodka produkcji rolniczej po przeprowadzeniu przetargu ofert pisemnych lub publicznego przetargu ustnego. W takim przetargu może wziąć udział zarówno osoba fizyczna, jak i prawna. Ocenianymi kryteriami przy wyborze najkorzystniejszej oferty są:

• wysokość czynszu dzierżawnego,
• doświadczenie w prowadzeniu działalności rolniczej,
• dysponowanie warunkami organizacyjno-technicznymi do prowadzenia działalności rolniczej,
• współpraca z uczelniami i szkołami rolniczymi w okresie 5 lat poprzedzających dzień przetargu,
• powierzchnia użytków rolnych nabytych lub dzierżawionych z Zasobu.

Zasady oceny wspomnianych kryteriów oraz rodzaje dowodów potwierdzających ich spełnienie mają być uszczegółowione w rozporządzeniu wydanym przez ministra rolnictwa.

W przypadku zawierania umów dzierżawy ośrodków produkcji rolnej nie obowiązuje reguła, że KOWR może wypowiedzieć umowę dzierżawy w stosunku do 30% powierzchni użytków rolnych będących jej przedmiotem.

Zmiany w zasiedzeniu nieruchomości rolnych

Wraz ze zmianą ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa, zmodyfikowano art. 2 Kodeksu cywilnego. Wyeliminowano w ten sposób wątpliwości dotyczące osób, które mogą nabyć nieruchomość rolną w wyniku zasiedzenia. Dotychczasowe przepisy zawężały go do rolnika indywidualnego w rozumieniu ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Tym samym nie obejmowały np. osób bliskich zbywcy, gruntów o powierzchni mniejszej niż 1 ha czy nabytych w wyniku dziedziczenia oraz zapisu windykacyjnego oraz osób, którym na nabycie gruntów rolnych wydał zgodę KOWR.

Mniejsza niż 0,3 ha

Wprowadzone ustawą o gospodarowaniu nieruchomościami zmiany w ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego wyłączają stosowanie jej przepisów w stosunku do nieruchomości rolnych, w których powierzchnia użytków rolnych jest mniejsza niż 0,3 ha. Przed nowelizacją były to nieruchomości rolne o powierzchni do 0,3 ha. Zmiana wykluczy sytuacje, w których przepisy ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego miały także zastosowanie do nieruchomości, w których tylko część, często nieprzekraczająca 0,3 ha, była użytkiem rolnym. W praktyce oznacza to, że obrót nieruchomościami poniżej 0,3 ha jest swobodny i może odbywać się także pomiędzy osobami niespełniającymi kryteriów rolnika indywidualnego.

Nowelizacja rozszerzyła także katalog przypadków nabycia nieruchomości rolnych, które nie będą podlegały pod ustawę o kształtowaniu ustroju rolnego. Są to grunty pod budynkami, które znajdowały się na terenie gospodarstwa przekazanego państwu na podstawie przepisów obowiązujących przed 1 stycznia 1983 roku oraz nieruchomości o powierzchni mniejszej niż 1ha, które w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego mają obok rolnego równorzędne nierolne przeznaczenie.

Ułatwienia dla rodzinnych przekazów gospodarstw rolnych

Po zmianie takie same prawa dotyczące obrotu nieruchomościami rolnymi jak zstępni, wstępni, rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, rodzeństwo rodziców, małżonka, osoby przysposabiające i przysposobione oraz pasierbowie rolnika mają także rodzice małżonka, macocha i ojczym. O te osoby rozszerzono bowiem krąg osób bliskich. Ułatwi to przekazywanie gospodarstw rolnych w kręgu rodziny.

Ponadto gdy nieruchomość rolna wchodzi już w skład wspólności majątkowej małżeńskiej (a nie tylko wejdzie – jak było dotychczas), wystarczające jest, gdy określone w ustawie wymogi dotyczące nabywcy nieruchomości rolnej spełnia jeden z małżonków.

Nowe wymogi dla nabywców nieruchomości rolnych

Z kolei do wymogów, od których KOWR uzależnia wydanie zgody na zakup nieruchomości rolnej osobom niespełniającym kryteriów rolnika indywidualnego, dodano, że cena sprzedaży nieruchomości rolnej nie może być niższa niż 95% ceny zawartej w ogłoszeniu o nieruchomości rolnej.

Ponadto, odpowiadając na ogłoszenie KOWR o sprzedaży nieruchomości rolnej, w oświadczeniu, że jest się rolnikiem indywidualnym, trzeba podpisać klauzulę, że jest się świadomym odpowiedzialności karnej za złożenie fałszywego oświadczenia. Zmiana ta ma ograniczyć przypadki, w których na ogłoszenie odpowiadają osoby niebędące takimi rolnikami.

Graniczne pięć lat

Uściślono również, jakie informacje oraz dokumenty powinno się składać do KOWR, występując o zgodę na zbycie lub oddanie w posiadanie nabytej nieruchomości przed upływem 5 lat.

Rozszerzono także katalog przypadków, w których nie stosuje się obowiązków wynikających z nabycia nieruchomości rolnej, czyli m.in. zakazu sprzedaży, dzierżawy jej przed upływem 5 lat. Obowiązek ten nie dotyczy sytuacji, gdy nieruchomość rolna:

• jest zbywana lub oddawana w posiadanie parkowi narodowemu na cele ochrony przyrody albo w toku postępowania egzekucyjnego lub upadłościowego,
  • została nabyta:
    • od małżonka w trakcie trwania małżeństwa,
    • w wyniku podziału majątku wspólnego po ustaniu małżeństwa,
    • w okresie od 30 kwietnia 2016 r. do 25 czerwca 2019 r. od osoby bliskiej,
    • przez zasiedzenie,
• po jej nabyciu uchwalono plan zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym przeznaczono ją na cele inne niż rolne.

Ze sprzedawcy na notariusza

Do ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego wprowadzono również przepis nakładający na notariusza obowiązek zawiadomienia uprawnionych do prawa pierwokupu o treści umowy sprzedaży nieruchomości rolnej. Wcześniej ten obowiązek ciążył na sprzedawcy. Jeśli obie strony transakcji wyraziły zgodę, wykonywał to notariusz. W sytuacji jednak gdy ten obowiązek był niespełniony, zawartą umowę sprzedaży traktowano jako nieważną. Powierzenie tego obowiązku notariuszom jest zatem bezpieczniejsze, zarówno dla sprzedającego, jak i kupującego.

Magdalena Szymańska
fot. arch. red.