Ziemia z KOWR: furtka dla dzierżawców, którzy nie wyłączyli "trzydziestek"

Wydanie ziemi po terminie dzierżawy

Zasady wydawania nieruchomości po zakończeniu umowy dzierżawy zmieniło zarządzenie nr 74 z 2 grudnia 2024. Zgodnie z jego wytycznymi, sformułowanie „wydanie nieruchomości” zastąpiono brzmieniem: „co do zasady wydanie nieruchomości po zakończeniu umowy dzierżawy, powinno nastąpić bez zbędnej zwłoki”. W ten sposób dopuszczono sytuacje, kiedy to wydanie nieruchomości może być przesunięte ponad termin po zakończeniu umowy dzierżaw. Termin ten z kolei powinien być uzależniony od terminu zbiorów występujących na gruntach upraw i terminu wygaszenia pozostałej działalności rolniczej. W zarządzeniu wskazano, że dotyczy to umów, które nie mogą zostać wydłużone ze względów formalnoprawnych, a nie tylko ze względu na brak tzw. wyłączeń 30%. Zasady przesunięcie terminu wydania części albo całości nieruchomości Zasobu, będą regulowane w porozumieniach.

Przesunięcie to nie przedłużenie

W zarządzeniu wskazano, że nie będzie to traktowane jak przedłużenie umowy dzierżawy i nie spowoduje ustalenia nowych warunków dzierżawy. W porozumieniu dotyczącym przesunięcia przez KOWR terminu wydania nieruchomości Zasobu przez jej byłego dzierżawcę, musi zostać określony termin wydania nieruchomości. Ponadto, były dzierżawca będzie w tym czasie płacił czynsz w dotychczasowej wysokości powiększony o podatek VAT, płatny za każde półrocze z dołu. Gdy wydanie nieruchomości nastąpi w ciągu roku kalendarzowego, opłatę ustala się proporcjonalnie i będzie ona płatna jednorazowo w terminie miesiąca od daty wygaśnięcia porozumienia. Termin wydania nieruchomości powinien zostać ustalony nie później niż na dzień 10 grudnia.

W ciągu trwania porozumienia były dzierżawca ponosi wszelkie opłaty związane z dzierżawą, jakie ponosił dotychczas. Były dzierżawca zobowiązuje się pozostawić grunty po zbiorach i niewykonywania nowych zasiewów pod rygorem utraty zwrotu poniesionych nakładów. W porozumieniu zostanie także określona forma zabezpieczenia należności KOWR oraz przypadki, w których KOWR może odstąpić od warunków porozumienia (m.in. zwłoka z płatnością opłat i obciążeń, brak wydania nieruchomości Zasobu w wyznaczonym terminie). W momencie, kiedy KOWR odstąpi od porozumienia a były dzierżawca nie zwróci ziemi do Zasobu, staje się on „bezumownym użytkownikiem”.

Nawet dwa lata bez umowy dzierżawy

W zarządzeniu wskazano także, że w sytuacji, kiedy umowa dzierżawy nie może być wydłużona, ale dotychczas była prawidłowo wykonywana, a termin jej zakończenia przypada w okresie wegetacyjnym przed zbiorami lub przed zakończeniem działalności rolniczej np. ze względu na przepisy dotyczące ochrony zwierząt lub środowiska – oddział terenowy KOWR na uzasadniony wniosek dotychczasowego dzierżawcy, może umożliwić korzystanie z nieruchomości do zakończenia zbiorów albo wygaszenia produkcji, jednak nie dłużej niż przez okres do 12 miesięcy.

W szczególnie uzasadnionych przypadkach, np. związanych z wystąpieniem siły wyższej, nadzwyczajnych okoliczności wynikających ze skali i rodzaju produkcji, przyczyn społecznych – kolejny termin wydania części lub całości nieruchomości może być przesunięty na kolejny okres nie dłuższy niż do 12 miesięcy. Łącznie jednak okres, na jaki możliwe jest przedłużenie wydania nieruchomości nie może przekraczać 24 miesięcy.

Nowe warunki dzierżawy. Jakie?

Zarządzenie dyrektora generalnego KOWR nr 54 z 3 października, które wprowadza zasadę, że KOWR może przedłużać umowy dzierżawy na okres od 10 do 20 lat zastąpiły regulacje, które mówiły o przedłużeniu umów dzierżaw od 5 do 20 lat lub od 5 do 8 lat. Nowe wytyczne wychodzą naprzeciw rolnikom prowadzącym produkcję zwierzęcą, ponieważ to właśnie dla nich przewidziano przedłużanie umowy na 20 lat i okres do niego zbliżony. Aczkolwiek nowe regulacje przewidują także sytuacje, w których przedłużenie umowy może nastąpić zarówno na okres krótszy niż 10 oraz dłuższy niż 20 lat.

Przedłużenie umowy dzierżawy na okres krótszy niż do 10 lat może mieć miejsce w szczególności, gdy nieruchomość ma przeznaczenie nierolne, położona jest w granicach administracyjnych miasta albo gdy dzierżawca wnioskuje o taki okres przedłużenia. Z kolei przedłużenie umowy dzierżawy na ponad 20 lat jest przewidziane, m.in., gdy:

• dzierżawca poniósł znaczne nakłady finansowe albo nabył znaczną część dzierżawionej nieruchomości,

• dzierżawca rozpoczął inwestycje na własnych gruntach na potrzeby prowadzonej działalności rolniczej, w oparciu o programy pomocowe lub kredyt bankowy, którego termin spłaty wykracza poza okres umowy dzierżawy, a grunty dzierżawione ujęto w biznesplanie,

• jest to związane z udziałem dzierżawcy w programie pomocowym i koniecznością spełnienia wymagań w nim określonych,

• przemawiają za tym względy społeczno-gospodarcze (np. wielkość zatrudnienia, zwierzęcy profil produkcji).

Konsekwencją zmiany dolnego progu okresu dzierżawy jest zmiana przepisów dotycząca zgody na przedłużenie umowy dzierżawy gruntów o powierzchni powyżej 300 ha. Taki dzierżawca musi wystąpić o zgodę na przedłużenie umowy na okres krótszy niż do 10 lat (wcześniej dotyczyło to przedłużenia na okres krótszy niż 5 lat).

Wyłączanie gruntówa przedłużenie 

Wytyczne przewidują, że w przypadku przedłużania umów dzierżawy dzierżawcom, którym wyłączono już co najmniej 30% powierzchni, KOWR przedłużając umowę nie będzie już stosował kolejnych wyłączeń. Aczkolwiek, jeśli zapotrzebowanie na grunty rolne ze strony rolników indywidualnych będzie duże, a KOWR nie będzie miał do wydzierżawienia na tym obszarze innych gruntów, może zaproponować dzierżawcy dodatkowe wyłączenie do 10% dzierżawionej ziemi.

Wyłączanie gruntów z umowy dzierżawy powinno następować sukcesywnie i przeprowadzane powinno być po zbiorach, w zależności od zgłaszanego zapotrzebowania.

Magdalena Szymańska

fot. M. Szymańska