Z rolnej na budowlaną?
Ziemia, na której można prowadzić produkcję rolną, szczególnie ta dobrej jakości jest w naszym kraju chroniona. Właśnie dlatego nie każdy może zostać właścicielem takiego gruntu, a zmiana jego charakteru w wielu przypadkach jest niemożliwa. Dlatego tak ważne jest by przed zakupem parceli, którą chcemy odrolnić, sprawdzić, czy w ogóle jest to możliwe. Prócz tego warto pamiętać, że nawet jeśli działkę rolną można przemianować na budowlaną, proces ten jest czasochłonny i wymagający dopełnienia wielu formalności. Właśnie dlatego nim zdecydujemy się na kupno parceli rolnej, warto poznać wszystkie ograniczenia prawne z tym związane.
Zgodnie z art. 6 ust. 1 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych o przekształceniu działki uprawnej w budowlaną można myśleć przede wszystkim w wypadku nieużytków. Szansa na to istnieje również wtedy, gdy grunt ma niską przydatność produkcyjną.
Co ważne odrolnienie parceli odbywa się w dwóch etapach. Pierwszy to dokonanie zmiany przeznaczenia gruntu na mocy zmian wprowadzanych w planie zagospodarowania przestrzennego. Można tego dokonać również przez uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy. Drugim krokiem jest wyłączenie gruntu z produkcji rolnej.
Odrolnienie działki krok po kroku
Pierwszy etap procesu zmiany charakteru gruntu odbywa się według zasad zapisanych w ustawie z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Można go przeprowadzić na dwa sposoby w zależności od tego, czy dana działka objęta jest MPZP. W tym kontekście na początku właściciel działki powinien się dowiedzieć czy gmina, w której leży jego grunt posiada taki plan. Wszystkich kluczowych informacji w tej sprawie udzielą nam pracownicy miejscowego Urzędu Gminy. W czasie takiej wizyty możemy też poznać typ gruntu i jego aktualne przeznaczenie. Jak już wspominaliśmy, jeśli dany samorząd nie ma swojego planu zagospodarowanie, do odrolnienia niezbędna jest decyzja o warunkach zabudowy.
Wprowadzanie zmian w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego może być trudne i czasochłonne. Całą procedurę należy zacząć od wniosku kierowanego do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta. Polskie prawo nie określa dokładnej treści takiego wniosku. W piśmie muszą być zawarte podstawowe dane takie jak imię i nazwisko lub nazwa wnioskodawcy. Niezbędny jest też jego adres i dane nieruchomości, której ma dotyczyć cały proces. Do pisma warto dołączyć wypis lub wyrys z aktualnej mapy ewidencyjnej, wypis z rejestru gruntów oraz mapę zasadniczą nieruchomości.
Co ważne część gmin i miast publikuje formularze wniosku o zmianę MPZP na urzędowych stronach internetowych. Stosowanie się do tych wzorów nie jest jednak obowiązkowe, ma tylko ułatwić cały proces osobom zainteresowanym. Trzeba pamiętać, że do rozpatrzenia wniosku o zmianę w MPZP nie stosuje się przepisów postępowania administracyjnego. W praktyce oznacza to, że jego rozpatrzenie nie jest określone żadnym konkretnym terminem. Od władz samorządowych zależy więc, ile właściciel danego gruntu będzie czekał na odpowiedź na swoje pismo.
Zmiany w MPZP? Nie na wszystko mamy wpływ
Jeśli nasz wniosek o zmianę w miejscowym planie zostanie rozpatrzony pozytywnie, jest to moment, który można uznać za początek procedury prowadzącej do odrolnienia działki. Proces ten przebiega podobnie jak ustalenie nowego planu. Nie jest to jednak działanie służące celom indywidualnym i właściciele gruntów objętych zmianami nie mają na nie większego wpływu. W tej sprawie nadrzędne są gmina lub miasto i działają zawsze przede wszystkim w swoim interesie.
Zainteresowani zmianami w MPZP powinni śledzić komunikaty publikowane w lokalnej prasie lub na stronach samorządu. Dzięki temu będą na bieżąco i zyskają szansę na zgłoszenie ewentualnych zastrzeżeń do nowych decyzji. Uwagi właścicieli mogą, ale nie muszą być uwzględniane przez radę gminy lub miasta.
Odrolnienie działki
O zasadach dotyczących wyłączenia gruntu z produkcji rolnej mówi ustawa z dnia 3 lutego 1995 roku o ochronie gruntów rolnych i leśnych. To właśnie tam znajdziemy informację o obowiązku uzyskania decyzji administracyjnej w celu zmiany charakteru parceli, której wartość dla rolnictwa jest duża. Wszystko zależy od klasy gleby i im jest ona wyższa tym mniejsze szanse na zmianę charakteru użytkowania danego gruntu. Odrolnienie jest w praktyce niemożliwe, gdy na danej działce znajdują się na przykład stawy rybne służące dla potrzeb rolnictwa. Cały proces może też utrudniać cenna zabudowa rolnicza znajdująca się w miejscach, które chcemy odrolnić.
Aby uzyskać stosowną decyzję administracyjną, należy złożyć oficjalny wniosek o wyłączenie danych gruntów z produkcji rolnej. Składa się go do lokalnego starostwa. W tym dokumencie bardzo ważne jest określenie celu, dla którego dana parcela ma być odrolniona. Może ona w przyszłości służyć na przykład do celów budowlanych. Dokumentacja musi być uzupełniona o decyzję dotyczącą warunków zabudowy, ale tylko w sytuacji, gdy dla działki nie został uchwalony MPZP. Prócz tego do wniosku trzeba dołączyć pismo stwierdzające prawo własności i projekt zagospodarowania działki z rozliczeniem powierzchni inwestycyjnej. Na tym etapie ważnymi załącznikami są też dokument pozwalający określić wartość parceli podlegającej wyłączeniu oraz wypis z rejestru gruntów. Najczęściej odralniane są oczywiście grunty położone w pobliżu dużych miast, np. w działki w podszczecińskim Mierzynie czy w Konstancinie pod Warszawą.
Koszt odrolnienia działki
Wyłączenie gruntów z produkcji rolnej powiązane jest z opłatami za tę procedurę oraz uregulowanie kosztów rocznych, które niesie za sobą posiadanie działki. Wysokość tych wydatków określa ustawa o ochronie gruntów rolnych i leśnych. Taksa naliczana jest za hektar i a koszt odrolnienia takiej powierzchni działki rolnej w zależności od klasy gruntu wynosi od 87,435 zł do 437,175 zł. Co ważne poniższy koszt pomniejszany jest o wartość działki według aktualnych cen rynkowych. Trzeba go uregulować w terminie 60 dni od momentu uprawomocnienia się decyzji o wyłączeniu danego terenu z produkcji rolnej.
Innym wydatkiem związanym z odrolnieniem parceli są opłaty roczne. Ich wysokość to 10% jednorazowego kosztu odrolnienia. Gdy działka zmieniła swój charakter na stałe, taksę trzeba opłacać przez 10 lat. Jeśli wyłączenie jest czasowe, trzeba opłacać cały okres wyłączenia, ale nie może trwać on dłużej niż 20 lat. W przypadku zbycia gruntu obowiązek uiszczenia należności i opłat rocznych przechodzi na nabywcę.
Jak wynika z art 12b ust 1. Ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych, kosztów odrolnienia można całkowicie uniknąć, o ile grunt będzie przeznaczony pod zabudowę zagrodową, a jego powierzchnia nie przekroczy 30% całkowitej powierzchni gruntu pod taką zabudowę i nie więcej niż 0,05 ha. Do uniknięcia kosztów odrolnienia jest również konieczne zobowiązanie do dalszego prowadzenia gospodarstwa rolnego.
