Niezależnie od tego, czy grunty sprzedaje KOWR, czy osoba prywatna, nabywcą nieruchomości rolnych po zmianach przepisów w 2016 r. może być przede wszystkim rolnik indywidualny, chyba że działka ma nie więcej niż 30 arów, a nabywcą jest osoba bliska rolnikowi.
– Transakcje dotyczące działek do 30 arów są zwolnione z wszelkich obostrzeń. KOWR nie ingeruje również w transakcje dotyczące większych działek, jeśli nabywca spełnia warunki rolnika indywidualnego. Spod tego reżimu wyjęte są też m.in. nieruchomości nabywane w wyniku dziedziczenia i zapisu windykacyjnego. W innych sytuacjach, gdy nabywca nie jest rolnikiem indywidualnym, konieczna na taką transakcję jest zgoda dyrektora generalnego KOWR. Pełnomocnictwo na udzielanie takich zgód posiadają także dyrektorzy oddziałów terenowych – tłumaczył rolnikom w Choszcznie Przemysław Kośmider z Oddziału Terenowego KOWR w Szczecinie.
Od września ub.r., zgodnie z zarządzeniem dyrektora generalnego KOWR, działki o powierzchni równej średniej powierzchni gospodarstwa w kraju i nie większe od średniej dla danego województwa, czyli w Zachodniopomorskiem od 10,81 a do 30,6 ha, są oferowane w przetargach ofertowych na dzierżawę. Nieruchomości mniejsze oraz większe natomiast – w przetargach ograniczonych ustnych, ale licytacyjnych.
Szansa dla młodych rolników
Urzędnik zwrócił również uwagę, iż młodzi rolnicy mogą startować w przetargach ograniczonych ofertowych na dzierżawę, mimo że nie spełniają warunku prowadzenia gospodarstwa przez 5 lat na dzień opublikowania wykazu nieruchomości przeznaczonych do przetargu. Gdyby jdnak chcieli nabyć ziemię na rynku wtórnym, muszą uzyskać zgodę dyrektora generalnego KOWR, tak samo jak inne osoby chcące nabyć grunty rolne i niespełniające definicji rolnika indywidualnego.
– Gdy ziemię chce kupić osoba niebędąca rolnikiem indywidualnym, o zgodę musi wystąpić zbywca lub nabywca. Gdy zrobi to zbywca, powinien wykazać, iż pomimo starań, np. publikacji ogłoszeń w Internecie, na tablicach ogłoszeń, w prasie itp., nie było możliwości zbycia nieruchomości rolnikowi indywidualnemu. Nabywca musi wtedy dać rękojmię, czyli gwarancję należytego prowadzenia działalności rolniczej. KOWR sprawdza, czy w wyniku nabycia ziemi przez taką osobę nie dojdzie do nadmiernej koncentracji gruntów rolnych – wyjaśniał Kośmider.
Gdy z wnioskiem wystąpi nabywca, czyli osoba, która chce utworzyć gospodarstwo rodzinne, musi posiadać kwalifikacje rolnicze tożsame z tymi, jakie są wymagane przy kwalifikacji osób do przetargów ograniczonych.
Ulgowo traktuje się jedynie osoby, które skorzystały z premii dla młodego rolnika z PROW i są w trakcie uzupełniania kwalifikacji. Aby KOWR zgodził się na taką transakcję, nabywca musi również dać rękojmię prowadzenia działalności rolniczej oraz zobowiązać się do zamieszkania w okresie 5 lat od nabycia nieruchomości na obszarze gminy, w której położona jest jedna z nabywanych nieruchomości wchodząca w skład tworzonego gospodarstwa rodzinnego. Jednym z warunków przystąpienia do przetargu na dzierżawę ziemi jest osobiste prowadzenie gospodarstwa.
Osobiste prowadzenie gospodarstwa - prawda czy fikcja?
– Są przypadki, znane nam z autopsji, kiedy osoby, które wygrywają przetargi, nie prowadzą osobiście gospodarstwa. Dlaczego dostają ziemię w dzierżawę? – pytali rolnicy. Jak tłumaczył Kośmider, odpowiedzialnym za poświadczanie osobistego prowadzenia gospodarstwa nie jest KOWR, lecz wójt, burmistrz albo prezydent miasta. KOWR może to zweryfikować jedynie po zawarciu umowy dzierżawy. Według urzędnika na etapie prowadzenia procedury przetargowej Ośrodek nie ma ani możliwości, ani narzędzi do tego, by podważać takie poświadczenie. Padł głos z sali, aby zamiast urzędników osobiste prowadzenie gospodarstwa kandydatom na dzierżawę potwierdzali inni rolnicy ze wsi – oszczędziłoby to czas i pieniądze.
– To by generowało patologie. Wszyscy się znamy, ale nie zawsze kochamy – komentowali inni. Kośmider mówił, iż obecnie jest procedowana zmiana ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. W jej projekcie znajduje się zapis, iż osobiste prowadzenie gospodarstwa będzie poświadczał sam rolnik pod rygorem odpowiedzialności karnej. Planuje się także zwiększenie areału, który nie będzie podlegał rygorystycznym wymogom z 30 arów do 1 ha.
Rolnicy pytali także o sytuacje, w których osoba wygrywa przetarg, następnie w krótkim odstępie czasu uczestniczy w kolejnym przetargu. Nie traci punktów za grunty nabyte kiedykolwiek z Zasobu i tym sposobem ponownie wygrywa przetarg. – Nie jest to nagminne, co potwierdzają statystyki. Aczkolwiek zdarzają się takie sytuacje. Odbyło się kilka przetargów, które przeprowadzono w jednym czasie w różnych miejscowościach, i nie zadziałał tutaj przepis ustawowy wskazujący, że jedna osoba w danym momencie może wygrać jeden przetarg w jednej miejscowości. Gdy KOWR przygotowuje jedną restrukturyzację i do wielu przetargów trafiają nieruchomości najczęściej z jednego obrębu, przepis ten jest odpowiednio rozszerzany – mówił Kośmider. Kryteria oceny ofert, jakie funkcjonują obecnie, są wynikiem ustaleń zawartych w zarządzeniu dyrektora generalnego KOWR, jakie wypracowano w lutym ub.r. Uczestniczyły w nich wszystkie związki zawodowe rolników oraz izby rolnicze.
– Problem polega na tym, iż przydziela się tyle samo punktów osobie, która nigdy jeszcze nie nabyła lub nie wydzierżawiła z Zasobu ziemi, oraz osobie, która nabyła już z niego w naszym województwie nie więcej niż 45 ha. Kryterium to uwzględnia zróżnicowanie obszarowe gospodarstw w danym województwie. Na tak ustalone kryterium nie mamy już wpływu. Podobnie jest z kryterium powierzchni gospodarstwa. W naszym województwie na równi w przetargach ofertowych są traktowani rolnicy, którzy posiadają do 90 ha włącznie. Taka jest bowiem trzykrotność średniej powierzchni gospodarstwa w naszym województwie. Trudno więc mieć teraz pretensje do komisji przetargowych, że oceniają oferty według zawartych w zarządzeniu dyrektora generalnego KOWR ustaleń – podkreślał Przemysław Kośmider. Przedstawiciel KOWR powiedział, iż na radzie społecznej w oddziale KOWR w Szczecinie wnioskowano, aby do powierzchni gruntów nabytych kiedykolwiek z Zasobu doliczać grunty w momencie, kiedy rolnik został wyłoniony jako kandydat na dzierżawcę. Ten postulat został wysłany do Centrali KOWR do Warszawy, decyzji w tej sprawie jeszcze nie ma.
Jakie przetargi na niezagospodarowane grunty?
Na terenie oddziału KOWR w Szczecinie znajduje się około 31 tys. ha niezagospodarowanych gruntów. Na około 5 tys. ha rozpoczęta jest procedura przetargowa. W powiecie choszczeńskim z Zasobu w latach 2016–2018 wydzierżawiono około 2800 ha. W 2016 r. średni czynsz w przetargach ofertowych wyniósł około 9 dt/ha, teraz – około 4 dt/ha.
– Najbliższe plany restrukturyzacji, które będziemy realizować w powiecie choszczeńskim, to podział i dzierżawa ziemi z obrębu Korytowo. Przetargi ofertowe odbędą się w kwietniu br. Prosimy rolników, aby zapoznali się dokładnie z ofertami, jakie dokumenty i do kiedy należy złożyć. Uczulamy, aby w pierwszym terminie złożyć ich jak najwięcej, bo bywa, że potem nie ma czasu na uzupełnienie i oferta odpada. Trzeba pamiętać, aby nie mieć zaległości wobec KRUS, gminy. W sytuacji gdy rolnik wnioskował o umorzenie (odroczenie, obniżenie) raty czynszu, a sprawa nie byłaby jeszcze zakończona, należy wpłacić należność, dalej procedować wniosek, a po wydaniu decyzji nadpłata zostanie zwrócona. Warto też pamiętać, iż do przetargu nie mogą przystąpić osoby, które zostały wezwane do wydania użytkowanych bezumownie gruntów z Zasobu i tego nie zrobiły – wyjaśnił przedstawiciel KOWR. Rolnicy mogą też liczyć na grunty z programu restrukturyzacji ziemi spółki Warszyn. Pierwsze przetargi ofertowe ruszą w marcu, kolejne w przyszłym roku. W 2023 r. wygaśnie umowa dzierżawy ze spółką AGRO-PEŁCZ z siedzibą w Pełczycach na1489 ha, z tego na terenie gminy Choszczno będzie to 1140 ha, a gminy Barlinek (powiat myśliborski) – około 350 ha. Na bazie 260 przetargów oddział KOWR w Szczecinie przygotował analizę, z której wynika, iż średnio do dzierżawy jednej działki przystępuje ponad 10 kandydatów. – Przetargi wygrywają głównie rolnicy, którzy mają miejsca zameldowania w stosunku do wydzierżawionej działki nie dalej niż 6 km. Analiza wykazała, iż ziemia trafia głównie do tych, którzy z Zasobu nabyli lub wydzierżawili mniej gruntów, tzn. do 45 ha, rolnicy którzy przekroczyli ten próg, wygrywają, ale sporadycznie. Wyniki pokazują, iż nie do końca jest tak, jak się czasami słyszy, iż gospodarstwa małe, czyli do 10 ha, to tzw. słupy. Większość gruntów wydzierżawianych jest przez gospodarstwa z przedziału od 10 do 50–60 ha, z tego najwięcej z przedziału 10–20 ha i 20–30 ha – wyliczał Kośmider.
Przedłużenie umowy dzierżawy wg KOWR to nowa umowa
Rolników przybyłych na szkolenie do Choszczna interesowała również kwestia przedłużania umów dzierżawy ziemi z Zasobu.
– Jeśli komuś kończy się umowa, powinien co najmniej na trzy miesiące przed złożyć wniosek do oddziału KOWR o jej przedłużenie. Taki wniosek można także zgłosić podczas kontroli nieruchomości, która z reguły odbywa się w ostatnim roku funkcjonowania umowy. Wpisany do protokołu, w razie gdy rolnik nie złoży wniosku w terminie, pozwoli przedłużyć umowę dzierżawy – podkreślał Kośmider. Umowy przedłużane są z reguły na okres do 10 lat. Wniosku nie można jednak złożyć wcześniej niż rok przed wygaśnięciem umowy, chyba że rolnik chce skorzystać z unijnych funduszy i potrzebuje umowę dzierżawy na dłuższy okres, niż ma w danej chwili. W przypadku umów opiewających na powyżej 50 ha, zgoda na przedłużenie musi być dodatkowo (oprócz zgody dyrektora oddziału regionalnego) wydana przez dyrektora generalnego KOWR. Bywa, że decyzje są rozbieżne.
– Jak wygląda kwestia ustalania czynszu przy przedłużeniu dzierżawy? W umowach mieliśmy zapisane, iż podwyżka czynszu może wynieść 25% na 10 lat, a ostatecznie czynsz wzrósł ponad 100% – pytali rolnicy. Kośmider wyjaśniał, iż przedłużenie umowy dzierżawy jest traktowane jak bezprzetargowe wydzierżawienie nieruchomości. Zapis o 25% dotyczył sytuacji, w której umowa była zawarta np. na 15 lat, wtedy raz na 10 lat można było podnieść czynsz o 25%. – Przedłużenie to natomiast zawarcie nowej umowy dzierżawy na zasadach obowiązujących w momencie przedłużania. To pozwala traktować równo nowych dzierżawców i tych, którym przedłużamy umowy – wyjaśniał urzędnik.
Magdalena Szymańska
fot. Magdalena Szymańska
